Amministratore condominiale: quando decade?

Sommario: 1. La decadenza dell’amministratore condominiale e le irregolarità da lui commesse: modalità di revoca da parte dell’assemblea o del singolo condomino – 2. Ipotesi di decadenza dell’amministratore condominiale – 2.1. La decadenza dell’amministratore condominiale per la perdita dei requisiti – 2.2. La decadenza dell’amministratore condominiale a seguito di delibera – 2.3. La delibera di revoca dell’amministratore condominiale per giusta causa – 2.4. La decadenza dell’amministratore condominiale disposta dal giudice – 3. Le gravi irregolarità elaborate dalla giurisprudenza – 4. In pratica

1. La decadenza dell’amministratore condominiale e le irregolarità da lui commesse: modalità di revoca da parte dell’assemblea o del singolo condomino.

La maggior parte di noi hanno a che fare regolarmente con l’amministratore del condominio dove viviamo: ogni mese ci chiede la rata condominiale, ogni tanto qualche rata straordinaria per qualche lavoro e spesso convoca le assemblee per discutere dei problemi del condominio e di come risolverli.

Qualche amministratore, però, non sempre si comporta perfettamente e può capitare che i condomini se ne accorgano e vogliano sostituirlo. A questo punto iniziano a sorgere i dubbi: Si può sostituire l’amministratore? In quali casi? L’amministratore sostituito ha diritto a qualche risarcimento? Che bisogna fare se non convoca l’assemblea nella quale votare la sua sostituzione? La risposta riguardo la possibilità di sostituire l’amministratore è positiva, ma per rispondere alle altre occorre prima spiegare che cosa si intende per decadenza dell’amministratore.

2. Ipotesi di decadenza dell’amministratore condominiale

Per decadenza dell’amministratore condominiale deve intendersi la sua cessazione dall’incarico.

Questa può avvenire in tre ipotesi:

• Perdita dei requisiti previsti dalla legge;

• Delibera dell’assemblea condominiale;

• Provvedimento giudiziale.

2.1. La decadenza dell’amministratore condominiale per la perdita dei requisiti

La riforma del condominio [1] ha previsto che, nel caso non si tratti di un condomino, l’amministratore condominiale deve possedere i seguenti requisiti:

1. godere dei diritti civili;

2. non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni (ad esempio truffa, peculato, appropriazione indebita, furto, ecc);

3. non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive (ad esempio sorveglianza speciale, sequestro o confisca dei beni), salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

4. non essere interdetto o inabilitato;

5. non risultare iscritto nell’elenco dei protesti cambiari (ad esempio se ha emesso un assegno scoperto);

6. aver conseguito il diploma di scuola superiore;

7. aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale [2].

Qualora l’amministratore condominiale perda i requisiti di cui ai numeri da 1 a 5, il codice civile [3] prevede la cessazione dall’incarico.

In tal caso, il condominio può eleggere un nuovo amministratore condominiale. A tal fine dovrà essere convocata un’assemblea ed il nuovo amministratore condominiale dovrà essere nominato dalla maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi.

Per semplificare questa procedura, la legge [4] prevede che in tal caso ciascuno condomino possa convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

2.2. La decadenza dell’amministratore condominiale a seguito di delibera

L’incarico dell’amministratore condominiale dura un anno [5], scaduto il quale deve essere rinnovato. Pertanto, ogni anno, l’amministratore dovrà mettere all’ordine del giorno dell’assemblea la conferma del suo incarico, che potrà avvenire anche in modo tacito.

In ogni caso, l’assemblea ha la possibilità di revocare l’amministratore condominiale in ogni momento, purchè rispetti le maggioranze previste. Per revocare l’amministratore condominiale, infatti, a norma di legge [6] è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi [7].

Se l’amministratore condominiale non convoca l’assemblea, due o più condomini che rappresentino almeno 167 millesimi, possono richiedere allo stesso di convocare l’assemblea, indicando l’ordine del giorno.

Passati dieci giorni dalla richiesta, senza che sia stata convocata l’assemblea, gli stessi condomini possono convocarla direttamente [8].

Tale richiesta può essere fatta anche da un singolo condomino ma solo nel caso in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o in caso di mancati apertura o utilizzo del conto condominiale [9].

Nel caso in cui la revoca venga richiesta prima della fine del mandato, la legge italiana [10] stabilisce che l’amministratore revocato potrà permanere nella stabilità dell’incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato.

2.3. La delibera di revoca dell’amministratore condominiale per giusta causa

Oltre alla revoca semplice, l’assemblea ha la possibilità di revocare il proprio amministratore condominiale per le seguenti gravi irregolarità:

• non convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, rifiutarsi di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

• non dare esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

• non aprire o non utilizzazione il conto condominiale;

• gestire il condominio secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

• acconsentire, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

• non tenere il registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio; all’obbligo di tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità e, infine, l’inottemperanza all’obbligo fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

• non comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale e dei verbali di assemblea, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata, o comunicarli in modo incompleto o inesatto.

In questi casi, l’assemblea ha la possibilità di revocare l’amministratore condominiale per giusta causa e, a differenza dell’ipotesi precedente, quest’ultimo non avrà diritto ad alcun risarcimento del danno; anzi, in alcune circostanze, sarà possibile citarlo per responsabilità professionale.

2.4. La decadenza dell’amministratore condominiale disposta dal giudice

Il codice civile [11], inoltre, prevede anche che la revoca dell’amministratore condominiale possa essere disposta dall’autorità giudiziari, su ricorso di ciascun condomino, nei seguenti casi:

1. Nel caso in cui riceva una citazione od un provvedimento che non riguardi le su attribuzioni e non ne dia notizia all’assemblea [12];

2. Se non rende il conto della gestione [13];

3. In caso delle gravi irregolarità precedentemente elencate.

In questi casi, dunque, sarà possibile chiedere ed ottenere dal giudice la revoca dell’amministratore che, ovviamente, non potrà più essere successivamente nominato amministratore di quel condominio.

3. Le gravi irregolarità elaborate dalla giurisprudenza

Come spesso accade, le ipotesi previste dal legislatore sono esemplificative ma non sono le uniche possibili, ma vanno completate da altre fattispecie previste dalla giurisprudenza, la quale ha affermato che le gravi irregolarità non si esauriscono nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, con l’unico limite della loro gravità.

Ad esempio, esula dalle specifiche funzioni dell’amministratore condominiale influenzare l’assemblea dei condomini per l’assunzione di particolari deliberazioni, caldeggiando soluzioni gradite ad alcuni condomini e malaccette ad altri.

È altresì censurabile la trasmissione ai condomini di un verbale d’assemblea ove si attacca duramente il condomino dissenziente con espressioni grossolane e poco riguardose e con ripetuti “avvertimenti” circa ricorsi al giudice penale.

Il comportamento così descritto giustifica la revoca giudiziale dell’amministratore per grave irregolarità.

4. In pratica

Qualora si voglia sostituire l’amministratore condominiale, si può chiedere allo stesso di convocare l’assemblea, tramite una lettera raccomandata nella quale si indichi l’ordine del giorno, comprendendo anche la nomina di un nuovo amministratore.

Nel caso in cui l’amministratore non la convochi entro dieci giorni, i condomini potranno convocarla direttamente, inviando la convocazione unitamente all’ordine del giorno a tutti i condomini, tramite raccomandata o posta elettronica certificata.

Se l’amministratore ha perso uno dei requisiti di legge o ha commesso gravi irregolarità, l’assemblea per la nomina del suo sostituto può essere convocata da un solo condomino, sempre inviando la convocazione e l’ordine del giorno a tutti i condomini a mezzo raccomandata o posta elettronica certificata.

Infine, se l’amministratore ha ricevuto una citazione e non lo ha comunicato all’assemblea, non ha reso il conto della gestione o ha commesso una grave irregolarità, il condomino può fare ricorso al giudice per chiederne la revoca.

Note

[1] Legge 11 dicembre 2000, n. 220.

[2] Art. 71 bis disp. att. cod. civ.

[3] Art. 71 bis disp. att. cod. civ.

[4] Art. 71 bis disp. att. cod. civ.

[5] Art. 1129, co. 8 cod. civ.

[6] Art. 1129, co. 9 cod. civ.

[7] Art. 1136, commi 2 e 4 cod. civ.

[8] Art. 66, disp. att. cod. civ.

[9] Art. 1129, co. 9 cod. civ.

[10] Art. 1725 cod. civ.

[11] Art. 1129, co. 9 cod. civ.

[12] Art. 1131, co. 4 cod. civ.

[13] Art. 1129, co. 9 cod. civ.