Mutuo ipotecario e mutui agevolati per l’acquisto della “prima casa”

L’acquisizione della proprietà di un immobile può essere garantita attraverso un finanziamento laddove si necessiti della somma di denaro per realizzare l’attività di compravendita.

Il finanziamento in questione viene corrisposto da parte di un istituto di credito che, attraverso la stipula di un contratto di mutuo ipotecario, realizza il prestito richiesto da coloro i quali, non essendo ancora proprietari di un immobile, necessitano di ottenere liquidità.

Si pone poi l’obbligo da parte di chi riceve le somme di denaro in prestito di provvedere a restituire nel tempo la stessa somma aumentata degli interessi maturati.[1]

La denominazione del contratto in parola ci permette di comprendere come, a garanzia delle somme offerte da parte dell’istituto di credito venga iscritta un’ipoteca sull’immobile, volta a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza del debitore.

Ciò considerato è bene ricordare che risulta ad ogni modo possibile procedere all’applicabilità delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto dell’immobile “prima casa”, qualora ovviamente ricorrano tutti i presupposti indicati dalla normativa in materia.[2]

Ma l’aspetto più significativo che ci permette di valutare l’ulteriore beneficio fiscale accordato al contribuente in merito sarebbe rappresentato da quanto previsto dalla normativa tributaria in materia di imposte sui redditi.

Infatti è possibile riconoscere il diritto alla detrazione IRPEF pari al 19% sugli interessi passivi e gli altri oneri sostenuti dal contribuente in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.[3]

L’Agenzia delle Entrate in proposito ha, però, chiarito che il soggetto che può godere di detta detrazione dovrà essere contestualmente il proprietario dell’unità immobiliare acquistata col finanziamento derivante dal mutuo, oltre che l’intestatario del mutuo stesso.[4]

Ciò che è significativo ai fini della detrazione d’imposta, riguarda il periodo in cui è stato effettuato l’acquisto dell’unità immobiliare.

È necessario infatti che l’acquisto dell’immobile da destinare ad abitazione principale, sia stato effettuato entro i dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del contratto di mutuo.

Condizione che potremmo definire essenziale ai fini della detrazione in esame riguarda la destinazione dell’immobile acquistato attraverso il contratto di mutuo, che deve risultare entro un anno dall’acquisto, come abitazione principale del contribuente.

Tale destinazione deve risultare nell’atto di acquisto dell’immobile, ovvero anche dallo stesso contratto di mutuo, o in ultimo da altra documentazione rilasciata dalla banca su richiesta del contribuente.[5]

Va ricordato a tal proposito che, per abitazione principale deve intendersi l’unità immobiliare nella quale dimorano abitualmente il contribuente ed i suoi familiari.

Tra i contratti di mutuo stipulati per il finanziamento necessario all’acquisto dell’immobile “prima casa” vanno annoverati in questa sede quelli definiti come mutui agevolati.

Lo Stato, infatti, ha previsto una serie di aiuti annoverabili sotto tale definizione, allo scopo di permettere anche alle categorie più deboli della società di accedere ad un mutuo per l’acquisto della “prima casa”.

Difatti, al fine di favorire l’acceso al credito da parte delle famiglie per l’acquisto della casa di abitazione, attraverso la legge di stabilità del 2014[6] è stato istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze, il cosiddetto Fondo di garanzia per i mutui “prima casa”.

Con l’istituzione di tale Fondo, lo Stato offre le giuste garanzie ai cittadini che intendano procedere alla stipula di mutui ipotecari per l’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale “prima casa”, provvedendo a coprire il 50% della quota capitale.

L’obiettivo perseguito in tale ottica è stato proprio quello di sostenere i soggetti economicamente più deboli, i quali senza un’adeguata assistenza finanziaria non potrebbero permettersi di acquistare casa.

Proprio per questo si rivolge alle giovani coppie, alle famiglie con un solo genitore e con figli minori a carico e ai giovani di età non superiore a 35 anni.

È necessario ad ogni modo che si rispettino i requisiti richiesti per poter accedere al beneficio accordato in merito.

Dunque a tal proposito, il richiedente, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L’immobile ad uso abitativo deve esser sito nel territorio nazionale e inoltre, non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.[7]

Affinché sia possibile offrire detta garanzia, il mutuo ipotecario deve presentare un importo che non superi i 250 mila euro, concesso dalla banca che ha aderito all’iniziativa in base al Protocollo di intesa sottoscritto l’8 ottobre 2014 tra il Ministero dell’economia e delle finanze e l’Abi.[8]

Altra forma di agevolazione presentata alle categorie di soggetti meritevoli di tutela, come  le giovani coppie, le famiglie numerose o con disabili, è quella realizzata tramite una particolare procedura di erogazione di finanziamenti, con provvista della Cassa Depositi e Prestiti, volta a favorire l’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale da parte di tali categorie di soggetti.[9]

Attraverso tali operazioni di finanziamento, la banca dunque svolge una funzione strumentale volta a consentire che la provvista messa a disposizione dalla Cassa Depositi e Prestiti, per agevolare l’accesso al credito da parte dei soggetti individuati dalla norma, venga effettivamente destinata a tale finalità.

Avere un’immobile di proprietà è importante e a seguito di quest’analisi è stato possibile comprendere come le opportunità offerte siano ampie, senza però trascurare le categorie sociali più deboli.

[1]  In merito alla definizione di mutuo, l’articolo 1813 del codice civile

[2] Ossia alle condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n.131; e ancora secondo quanto previsto dalla Nota II-bis), all’art. 1, lett. a), b),c), della Tariffa Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

[3]  Così l’art. 15, comma 1, lett. b) del Testo unico delle imposte sui redditi

[4] Circolare dell’Agenzia delle Entrate 18 gennaio 2001, n. 7, in risposta ai quesiti formulati in materia di Irpef e I.V.A.

[5] Circolare dell’Agenzia delle Entrate 20 aprile 2005, n.15, avente ad oggetto questioni interpretative in materia di IRPEF prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale.

[6]  La legge del 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 48, lett. c)

[7]  Dunque l’immobile non dovrà presentare le caratteristiche di lusso, così come indicato nel decreto del Ministro dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072.

[8]  Attraverso il sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, in www.mef.gov.it

[9] Così come stabilito all’art. 5, comma 7-bis, del D.L. n. 269/2003

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Dott.ssa Marianna Barra

Dottoressa abilitata all'esercizio della professione forense. Laureata alla facoltà di Giurisprudenza presso l'Università degli Studi di Napoli Federico II, con tesi di laurea in diritto finanziario dal titolo "L'imposizione immobiliare: i vantaggi riconosciuti dalla legge e le possibili insidie" con votazione di 105/110. Vincitrice della borsa di studio "Sergio Marchionne student achievement awards" indetta dalla FCA e certificata dalla Commissione Italia.

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