Recenti orientamenti in materia di servitù di parcheggio

Recenti orientamenti in materia di servitù di parcheggio

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16689 del 06/07/2017 (sez. II, Pres. Matera, est. Picaroni), ha aperto la strada all’ammissibilità teorica dell’istituto della servitù di parcheggio, finora esclusa tout court dall’orientamento dominante.

Recentemente, la Suprema Corte è tornata sul tema, con la sentenza n. 7561 del 18/03/2019 (sez. II, Pres. Matera, est. Fortunato), ribadendo che, sebbene non sia preclusa in assoluto la costituzione di servitù, aventi ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su un immobile di proprietà altrui, è necessario che la facoltà di parcheggio risulti essere, in concreto, posta a diretto vantaggio del fondo dominante, quale utilitas di carattere reale.

In altre parole, la qualificazione del vincolo esistente sul fondo servente, alla stregua di un diritto reale di godimento, è esclusa ogni qual volta l’utilità derivante dal peso non sia posta a vantaggio del fondo dominante, bensì vada direttamente a vantaggio della persona del proprietario. [1]

In questa prospettiva, diventa pertanto determinante interrogarsi sul contenuto e sulla destinazione dell’utilitas che costituisce oggetto della servitù.

Nell’ambito delle servitù prediali, il peso gravante sul fondo servente costituisce una qualitas fundi. [2] In quanto tale, la costituzione e la modificazione dei diritti di servitù è soggetta a trascrizione (art. 2643 comma 1 n. 4) cod. civ.), come pure sono soggette a trascrizione le domande giudiziali di rivendica o di accertamento della proprietà e dei diritti reali di godimento su beni immobili (art. 2653 comma 1 n. 1) cod. civ.).

L’art. 1028 cod. civ., nel precisare (rispetto all’art. 1027 cod. civ.), che l’utilità oggetto della servitù può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante, implicitamente esclude che la medesima utilità possa andare a vantaggio esclusivamente personale del proprietario del fondo dominante.

In definitiva, già dal tenore letterale della disposizione emerge implicitamente un vincolo di inerenza stabile tra l’utilitas ed il fondo dominante, e solo indirettamente con il suo proprietario.

Sotto il profilo sistematico, apparirebbe del resto incongruo assoggettare a trascrizione un peso destinato principalmente alla persona del proprietario, ontologicamente mutevole sia sotto il profilo oggettivo che soggettivo.

Ancora in ottica sistematica, una simile conclusione è suffragata dal generale divieto di costituzione mediante atti di autonomia privata di obbligazioni propter rem, ovvero di diritti di credito gravanti per relationem nei confronti del soggetto proprietario di un bene. [3]

Tali obbligazioni (significativamente, dette anche ambulatorie) costituiscono un numerus clausus tipizzato, e trovano la loro fonte solo nella legge (si vedano ad es. l’art. 882 comma 1 cod. civ., l’art. 1104 comma 1 cod. civ. e l’art. 1123 cod. civ.), ormai in gran parte liquidati gli ultimi relitti di antichi istituti (censi, livelli e decime). [4]

Viceversa, nulla vieta alle parti proprietarie di fondi contigui di prevedere, nell’ambito dell’autonomia privata, che una parte si obblighi – ad esempio – a far transitare o sostare l’altra sul proprio fondo.

Ma questo negozio, secondo l’orientamento giurisprudenziale attualmente dominante, non costituirà un diritto reale, qualora dal titolo non risulti che il peso imposto sul fondo – che chiameremo servente – vada a vantaggio diretto del fondo limitrofo – che chiameremo dominante -.

Diversamente, si è in presenza di un rapporto obbligatorio tra i proprietari dei fondi, che (stando a questa interpretazione) non rivestirà la qualificazione giuridica di diritto reale di godimento. [5]

Si parla, in tal caso, di servitù irregolari, o personali, che non costituiscono iura in re aliena, in quanto (come noto) i diritti reali sono individuati in un numerus clausus dalla legge, e sfuggono alla possibilità di essere creati dall’autonomia privata. [6]

Nel caso di specie, infatti, conferendo alla servitù irregolare la natura di diritto reale, si verrebbe ad ammettere un nuovo tipo di diritto di servitù, in cui il peso imposto sul fondo servente è di utilità non tanto al fondo dominante, quanto al proprietario, in aperto contrasto con gli artt. 1027 e 1028 cod. civ., oltre che con la storia millenaria dell’istituto in questione. [7]

Ciò sarebbe inconcepibile. Nell’esercizio dell’autonomia privata, alle parti è tutt’al più permesso configurare servitù atipiche quanto al contenuto, in aggiunta alle servitù tipiche previste dal Codice civile; non è certamente permesso derogare alle caratteristiche dei diritti reali di godimento.

Una conseguenza pratica della qualificazione delle servitù irregolari come rapporto obbligatorio e non come diritto reale, è che la loro efficacia si limita alle parti, e non è opponibile erga omnes, come accade invece per il diritto di servitù.

La Suprema Corte (sez. II, sentenza n. 21356 del 09/10/2014) si è espressa nei termini fin qui tratteggiati. Nel caso di specie, i giudici di legittimità hanno cassato con rinvio la sentenza d’appello gravata, ravvisando nella stessa una motivazione non esaustiva in ordine alla esclusione della qualità di diritto reale, di cui sembravano emergere i presupposti dalle allegazioni di fatto.

In una pronuncia più recente (Cass. civ., sez. II, sentenza n. 5603 del 26/02/2019, Pres. Matera, est. Scalisi), i magistrati di Piazza Cavour hanno ribadito fermamente l’inammissibilità, nel nostro ordinamento, di servitù prediali aventi ad oggetto una mera commoditas rivolta alla persona del proprietario.

Inoltre, con un obiter dictum, la sentenza citata nega che la commoditas per il proprietario consistente nel parcheggiare presso il fondo di proprietà sia, come fatto notorio, di per sé sola idonea a costituire un’utilitas per il fondo.

Alla luce delle recenti pronunce della giurisprudenza di legittimità in materia di servitù irregolari di parcheggio, appare possibile tratteggiare lo stato attuale della questione in questi termini:

– qualora l’utilitas derivante dal peso gravante sul fondo servente sia posta a diretto vantaggio del fondo dominante, e ciò risulti dal titolo costitutivo della servitù, si avrà un diritto di servitù, vero e proprio ius in re aliena, con efficacia erga omnes;

– qualora l’utilitas derivante dal peso gravante su un fondo sia posta a vantaggio del proprietario di un altro fondo, e solo indirettamente (ed eventualmente) venga a costituire un vantaggio per il fondo di cui questi è proprietario, tale utilitas sarà configurabile alla stregua di una mera commoditas, e conseguentemente si avrà unicamente un rapporto obbligatorio, efficace unicamente tra i proprietari dei fondi, secondo i principi comuni delle obbligazioni (servitù irregolari);

– in nessun caso, i privati possono costituire nell’ambito dell’autonomia contrattuale diritti reali di servitù atipici, finalizzati a porre prevalentemente utilitas a vantaggio diretto di soggetti, e non dei fondi.

Vale la pena notare, in conclusione, che per la costituzione o la modificazione del diritto di servitù è richiesta la forma scritta ad substantiam (art. 1350 comma 1 n. 4) cod. civ.). In difetto, in presenza dei presupposti di legge, potrà operare il meccanismo di conversione del contratto nullo ex art. 1424 cod. civ., ma la servitù così costituita avrà natura di servitù irregolare, ossia natura obbligatoria e non reale. [8]


[1] Da questo punto di vista, la giurisprudenza è ormai consolidata: si veda già Cass. civ., sez. II, sentenza n. 9232 del 29/08/1991, Pres. Paridi, est. Paolella.
[2] Celso 5 dig. In D. 50.16.86 : “Quid aliud sunt iura praediorum quam praedia qualiter se habentia: ut bonitas, salubritas, amplitudo?
[3] A. Torrente, P. Schlesinger, Manuale di diritto privato XXIII, Milano 2017, § 131, pp. 274-275. Specularmente, sono vietati gli atti costitutivi di oneri reali su un bene (si pensi ad es. ai contributi consorziali ex art. 864 cod. civ., in relazione ai quali è stabilito sui beni oggetto del consorzio il privilegio ex art. 2775 cod. civ.).
[4] F. Santoro Passarelli, Dottrine generali del diritto civile IX, Napoli 1980, pp. 81-83.
[5] Cass. civ., sez. II, sentenza n. 21356 del 09/10/2014, Pres. Triola, rel. Matera; in precedenza, conforme, Cass. civ., sez. II, sentenza n. 3091 del 11/02/2014, Pres. Oddo, rel. Matera.
[6] Si veda Cass. civ., sez. II, sentenza n. 2651 del 04/02/2010, Pres. Elefante, rel. Mazzacane. Nel caso di specie, il proprietario di un fondo aveva raggiunto un accordo verbale con un confinante, autorizzando il passaggio della rete fognaria sul suo fondo. La Suprema Corte confermava la sentenza resa in appello dal Tribunale di Latina, che aveva ritenuto che l’accordo verbale tra i proprietari dei fondi limitrofi avesse costituito una servitù irregolare, avente ad oggetto un obbligo personale; ciò in quanto non era stata rivestita la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 cod. civ., prevista per la costituzione di un diritto reale di servitù. Il Tribunale aveva pertanto ritenuto operante il meccanismo di conversione del contratto nullo ex art. 1424 cod. civ., ragionamento che veniva ritenuto corretto dai giudici di legittimità, in quanto le parti possono, nell’esercizio dell’autonomia contrattuale, costituire servitù irregolari con contenuto obbligatorio, al di fuori delle ipotesi tipiche di servitù.
[7] V. Arangio Ruiz, Istituzioni di diritto romano XIV, Napoli 2006, pp. 234-235, che dà atto dell’abbandono della bipartizione in servitutes praediorum e servitutes personarum, frutto di una chiara scelta politica operata dal Codice napoleonico. Anche nel Codice civile italiano del 1865, all’art. 531 non c’è traccia di servitù personali (cfr Cass. civ., sez. II, n. 5603/2019).
[8] Così la citata Cass. civ., sez. II, n. 2651/2010.
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