L’amministratore di condominio inadempiente perde il diritto al compenso

Sommario: 1. Premessa – 2. Il quadro fattuale e processuale, la validità della delibera di nomina e la determinabilità del compenso – 3. Il grave inadempimento agli obblighi gestori e la perdita del diritto al compenso – 4. La restituzione delle somme percepite e l’onere della prova – 8. Considerazioni conclusive

1. Premessa

La pronuncia del Tribunale di Napoli n. 9687 del 27 ottobre 2025 si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, secondo cui il diritto dell’amministratore di condominio al compenso è subordinato all’adempimento diligente degli obblighi derivanti dal mandato. La decisione assume particolare rilievo poiché affronta, con ampiezza motivazionale, il rapporto tra grave inadempimento gestorio e inesigibilità del compenso, chiarendo i presupposti applicativi dell’art. 1129 c.c. e dell’art. 1710 c.c., nonché il perimetro probatorio delle domande riconvenzionali di restituzione e risarcimento del danno.

2. Il quadro fattuale e processuale, la validità della delibera di nomina e la determinabilità del compenso

La vicenda trae origine dal ricorso monitorio proposto dall’amministratore pro tempore nei confronti del condominio, volto a ottenere il pagamento della somma complessiva di euro 11.000,00, quale compenso per l’attività svolta in due annualità di mandato. Il credito azionato si fondava su una specifica delibera assembleare di alcuni anni fa, con cui l’amministratore era stato nominato e il compenso stabilito, per il primo anno, con un rimborso forfetario di euro 3.000,00 per il secondo semestre. Per il secondo anno, invece, l’importo era pari a euro 8.000,00 a titolo di compenso per dieci mesi.

Il condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo deducendo, da un lato, la nullità della delibera di nomina per violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c., e, dall’altro, il grave inadempimento dell’amministratore agli obblighi gestori. Venivano contestate, in particolare, l’omessa presentazione dei rendiconti, la mancata esecuzione delle deliberazioni assembleari, l’inerzia nel recupero dei crediti condominiali, la violazione degli obblighi fiscali e contabili e la gestione difforme del contratto di guardiania.

Il Tribunale respinge preliminarmente la domanda di nullità della delibera assembleare, ritenendo rispettato il requisito della determinazione o determinabilità del compenso previsto dall’art. 1129 c.c. In particolare, la sentenza valorizza il principio secondo cui il compenso dell’amministratore non deve necessariamente essere indicato in misura numerica fissa, essendo sufficiente che esso sia determinabile sulla base di criteri oggettivi e conoscibili dai condomini.

In particolare, il rinvio al compenso dell’amministratore uscente è ritenuto idoneo a soddisfare l’esigenza di trasparenza richiesta dalla norma, in quanto tale compenso risultava da precedenti verbali assembleari ed era, pertanto, conoscibile o conoscibile da tutti i partecipanti al condominio. Ne discende l’assenza di vizi invalidanti del contratto di mandato.

3. Il grave inadempimento agli obblighi gestori e la perdita del diritto al compenso

Il cuore della pronuncia, che qui interessa, risiede nell’accertamento del grave inadempimento dell’amministratore. Il Tribunale compie un’analisi analitica delle condotte omissive contestate, ritenendo provate, in particolare: la mancata presentazione all’assemblea del rendiconto consuntivo per l’anno 2017, entro i termini dovuti; la violazione delle deliberazioni assembleari in materia di contratto di guardiania, lasciato prorogare di fatto oltre i limiti temporali fissati; l’inerzia nel recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi, con conseguente aggravamento della situazione debitoria del condominio verso fornitori e Fisco.

A ben vedere, tali omissioni vengono qualificate dalla magistratura come gravi non solo per la loro natura, ma anche per la loro estensione temporale e per l’incidenza sulla quasi totalità degli adempimenti tipici dell’ufficio di amministratore di condominio. Il giudice richiama espressamente il criterio della diligenza del mandatario ex art. 1710 c.c., ritenendo che la condotta dell’amministratore si ponga ben al di sotto dello standard richiesto.

Accertato il grave inadempimento, il Tribunale trae la conseguenza più rilevante: l’insussistenza dell’obbligo del condominio di corrispondere il compenso pattuito. La decisione si fonda sul richiamo alla giurisprudenza di legittimità, ossia sull’orientamento espresso dalla Corte di cassazione (Cass. civ., n. 3892/2017), secondo cui il grave inadempimento dell’amministratore determina il venir meno del diritto al compenso, indipendentemente dall’attività in concreto svolta.

La sentenza n. 9687/2025 del Tribunale di Napoli chiarisce, inoltre, che tale accertamento assorbe la questione — pure sollevata dal condominio — dell’eventuale inesigibilità del compenso in caso di mancata approvazione del rendiconto consuntivo, poiché il venir meno del diritto trova fondamento diretto nell’inadempimento qualificato.

4. La restituzione delle somme percepite e l’onere della prova

Degno di nota è l’approccio del Tribunale alla domanda riconvenzionale di restituzione degli acconti. La pronuncia distingue con rigore tra le somme effettivamente provate, come indebitamente percepite dall’amministratore, e quelle per cui tale prova non è stata fornita.

In concreto, viene accolta la domanda di restituzione limitatamente agli importi di euro 780,00, corrispondenti a un bonifico e a un assegno circolare risultati documentalmente provati come incassati dall’amministratore senza titolo. Per le ulteriori somme, invece, la domanda viene rigettata, avendo l’amministratore dimostrato il successivo riversamento sul conto condominiale ovvero non essendo stata fornita prova certa della destinazione degli assegni indicati.

La decisione del giudice campano ribadisce, così, il principio secondo cui l’indebito deve essere rigorosamente provato, non potendo supplire a tale carenza neppure il riferimento generico a una gestione complessivamente irregolare.

Quanto alla domanda di risarcimento del danno, il Tribunale adotta un’impostazione altrettanto rigorosa. Il mero disavanzo di bilancio non è stato ritenuto sufficiente a integrare la prova del danno, occorrendo la dimostrazione analitica delle specifiche conseguenze patrimoniali riconducibili causalmente alle condotte omissive dell’amministratore. Non solo. La sentenza è specificamente interessante perché chiarisce altresì che il ricorso alla liquidazione equitativa non può colmare la totale assenza di allegazione e prova del pregiudizio subito, riaffermando un principio fondamentale in materia di responsabilità contrattuale.

8. Considerazioni conclusive

La pronuncia del Tribunale di Napoli n. 9687/2025 offre un contributo di particolare interesse alla sistematizzazione dei rapporti tra condominio e amministratore, ribadendo che il diritto al compenso non ha natura automatica né può prescindere dall’adempimento diligente del mandato. Ma, soprattutto, la decisione si segnala per l’equilibrio dell’impostazione: da un lato, tutela l’amministratore rispetto a contestazioni pretestuose sulla validità della nomina; dall’altro, riafferma con forza che la violazione grave, sistematica e prolungata degli obblighi gestori comporta conseguenze radicali, sino alla perdita integrale del compenso.

A ben vedere, ne emerge un principio di particolare rilievo pratico: l’amministratore di condominio è titolare di un diritto al compenso condizionato, il cui fondamento risiede non solo nella delibera assembleare, ma soprattutto nella corretta esecuzione del mandato. Un principio che rafforza la funzione di garanzia dell’art. 1129 c.c. e contribuisce a elevare gli standard di professionalità richiesti nella gestione condominiale, in un contesto attuale in cui n un contesto attuale in cui la complessità degli adempimenti amministrativi, fiscali e gestori impone all’amministratore un elevato livello di competenza, trasparenza e diligenza, rendendo sempre meno tollerabili prassi gestionali approssimative o meramente formali.