Responsabilità del Condominio per danni da lavoro “superbonus” mal eseguiti

Nel corso del 2026 si sono moltiplicate le richieste risarcitorie connesse a lavori eseguiti frettolosamente, mediante l’impiego di materiali scadenti o in assenza di un’adeguata supervisione tecnica.

La questione centrale consiste nell’individuare correttamente i soggetti chiamati a rispondere dei danni: il condominio che ha deliberato gli interventi può essere ritenuto responsabile? E in quale misura l’amministratore, i tecnici incaricati e l’impresa appaltatrice possono concorrere alla produzione del pregiudizio?

L’art. 1669 c.c. disciplina la responsabilità dell’impresa appaltatrice per i gravi difetti dell’opera, tra i quali possono rientrare, ad esempio, il distacco del cappotto termico, le infiltrazioni e la formazione di crepe dovute a un’errata posa dei materiali.

La responsabilità dell’impresa ha durata decennale e il condominio può agire anche quando non sia parte diretta del contratto di appalto.

Il problema, tuttavia, è rappresentato dal fatto che numerose imprese coinvolte nei lavori agevolati mediante Superbonus sono nel frattempo fallite o hanno cessato la propria attività. In tali ipotesi, l’azione risarcitoria tende inevitabilmente a spostarsi verso altri soggetti coinvolti nell’esecuzione dell’intervento, tra cui le compagnie assicurative, i direttori dei lavori e i coordinatori della sicurezza.

Anche il condominio può essere chiamato a rispondere civilmente quando abbia scelto l’impresa senza svolgere un’adeguata verifica tecnica, abbia omesso di vigilare sull’esecuzione dei lavori oppure non sia intervenuto, mediante tempestiva diffida, nonostante la presenza di difetti evidenti.

La responsabilità trova fondamento negli obblighi previsti dagli artt. 1130 e 1135 c.c., che impongono una gestione diligente delle parti comuni e degli interventi di manutenzione straordinaria.

A sua volta, l’amministratore può essere chiamato a rispondere qualora abbia omesso la necessaria vigilanza o abbia affidato incarichi a tecnici non adeguatamente qualificati. Si tratta di una responsabilità di natura contrattuale, che presuppone l’accertamento della colpa professionale.

Il singolo proprietario può, pertanto, agire nei confronti dell’impresa ai sensi dell’art. 1669 c.c., nei confronti del condominio per i danni arrecati alla propria unità immobiliare e, ricorrendone i presupposti, anche nei confronti dell’amministratore e dei tecnici per la cattiva gestione dell’intervento o per eventuali errori progettuali.

La giurisprudenza si sta orientando verso una lettura sempre più ampia delle responsabilità, che non rimangono circoscritte all’impresa esecutrice, ma possono coinvolgere anche il condominio e i professionisti intervenuti nella progettazione, direzione e certificazione delle opere.

La responsabilità, dunque, non è più confinata alla sola impresa appaltatrice, ma può estendersi al condominio che ha deliberato gli interventi, all’amministratore che avrebbe dovuto vigilare sulla loro corretta esecuzione e ai professionisti incaricati di progettare, dirigere e certificare le opere.

Chiunque sia chiamato a gestire lavori straordinari deve pertanto operare con diligenza, competenza e trasparenza, poiché ogni omissione può tradursi in un danno suscettibile di risarcimento.