La ripartizione delle spese in condominio. Le spese per la ripartizione e ricostruzione delle scale, dei soffitti, dei solai, delle volte e dei lastrici solari

1. Le scale

Gli articoli 1124, 1125 e 1126 del Codice civile dettano norme particolari (date quelle generali analizzate nelle parti I e II delle Regole generali di questa collana) per la ripartizione e ricostruzione di alcune di quelle cose comuni che costituiscono il complesso condominiale.

Cominciando la disamina dall’articolo 1124 dedicato alle scale, riportiamone il testo integralmente: “Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.

La norma appare ad una prima lettura chiara, ma nel tempo la giurisprudenza ha dimostrato che tanto chiara non doveva essere se si è dovuti intervenire con più sentenze per stabilire cosa dovesse considerarsi rientrante nel concetto di manutenzione di una scala e cosa no, cosa dovesse considerarsi scala e cosa potesse essere assimilato alla scala onde applicargli la stessa disciplina in tema di ripartizione di spese manutentive.

E così: “…la disposizione dell’art. 1124 c.c.…., come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l’assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall’art.1136 c.c. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare” (Cassazione, sentenza del 19 febbraio 1993, n. 2.018).

La sentenza appena citata esclude, quindi, che la regola dettata dall’art. 1124 del Codice civile si applichi alla pulizia delle scale: essa stabilisce che per queste specifiche spese si applichi la regola stabilita dal secondo comma dell’art. 1123 del Codice civile.

Dello stesso parere è la successiva sentenza n. 8.657 del 3 ottobre 1996 per la quale le spese della pulizia (e anche quelle di illuminazione) delle scale sono “spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, comma secondo, c.c.”.

E, pertanto, queste specifiche spese attinenti le scale (ripetiamo: pulizia ed illuminazione) andranno ripartite per intero in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Questo indirizzo è stato confermato e reso ancor più chiaro da una ancor più recente pronuncia della Cassazione che si è così espressa: “…la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall’art. 1123, secondo comma, c.c. della ripartizione della spesa in proporzione all’uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi” (Cassazione, sentenza del 12 gennaio 2007, n. 432).

La chiarezza della pronuncia non lascia adito a nessun dubbio: e perciò le spese di pulizia e di illuminazione delle scale vanno sottratte al regime di ripartizione previsto in generale per le spese attinenti alla conservazione delle scale.

Analoga chiarezza, poi, è stata fornita in merito a cosa debba intendersi per scala.

Con sentenza n. 3968 del 7 maggio 1997 la Suprema Corte ha precisato, infatti, che: “In un edificio in condominio, le scale – oggetto di proprietà comune a norma dell’art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo – comprendono l’intera relativa cassa, di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione…la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124 c.c…”.

Proseguendo la disamina della norma in commento non si può fare a meno di evidenziare che è ormai un dato acquisito quello per cui risultano assimilate alle scale gli ascensori.

Svolgendo, infatti, analoga funzione rispetto a quella delle scale anche gli ascensori non possono che essere soggetti all’identica norma in tema di ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione (ed anche per gli ascensori valgono le stesse distinzioni, di cui ad inizio capitolo, concernenti le spese di pulizia ed illuminazione).

Si può, perciò, affermare con tranquillità che: “…la regola posta dall’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale…è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell’impianto, proporzionale all’altezza dei piani).

La medesima sentenza (la n. 3.264 del 17 febbraio 2005) disciplina anche la ripartizione delle spese di ascensori installati successivamente alla costruzione dell’edificio.

In tale caso, sempre che l’ascensore sia stato voluto con il consenso di tutti i condomini, la Cassazione insegna che: “…l’impianto è di proprietà comune – secondo la presunzione di cui all’art. 1117 n. 3 c.c., in mancanza di titolo contrario – fra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di piano  di proprietà esclusiva (art. 1118 c.c.) e la ripartizione delle spese relative all’ascensore è regolata dai criteri stabiliti dall’art. 1124 c.c. mentre se il contributo finanziario apportato dai condomini nella costruzione dell’impianto è d’entità maggiore rispetto alla quota di comproprietà può dare luogo soltanto ad un diritto di credito del singolo condomino verso il condominio”. (nello stesso senso anche Cassazione, sentenze 23 marzo 2004, n. 5.975, 25 marzo 1999, n. 2.833 e 10 gennaio 1996, n. 165).

Dal complesso di questi arresti giurisprudenziali emerge l’assoluta assimilazione tra ascensori e scale quanto al regime di ripartizione delle relative spese di manutenzione.

Come logica conseguenza ne deriva che: “In base all’art. 1124 c.c., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell’ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une  e le altre, sicché la clausola di regolamento condominiale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), ove sia intesa dal giudice nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata” (Cassazione, sentenza n. 5.975 del 25 marzo 2004).

Occorre, perciò, che una clausola di regolamento che operi distinzioni nella ripartizione delle spese relative a scale e ascensori abbia una motivazione congrua per potere superare il vaglio del Giudice.

Di regola, infatti, la ripartizione delle spese relative agli ascensori non può che seguire le medesime regole dettate per la ripartizione delle spese relative alle scale.

Altro tema dibattuto: come regolarsi quando alcuni condomini non facciano uso, se non assai ridotto, di scale (e/o dell’ascensore) per essere ad esempio proprietari di locali che abbiano accessi distinti da quello principale?

L’ipotesi, non infrequente, ha avuto una soluzione che, sebbene non possa assurgere a regola fissa ed immutabile, si presta a potersi adattare alle più diverse casistiche.

Così, infatti, fu sentenziato che: “Ove nell’edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti – in difetto di difformi clausole del regolamento di condominio – a concorrere alle spese di manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell’androne e delle scale, in rapporto e proporzione all’utilità che anche essi possono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all’uso, ancorché ridotto, che possono fare dell’androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o lastrico solare, sia avuto riguardo all’obbligo e alle connesse responsabilità che anch’essi hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare alla incolumità degli utenti dall’inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni. In particolare, per le ragioni esposte, alle spese di illuminazione dell’androne e delle scale devono concorrere, ancorché in misura ridotta, pure i condomini, quali i proprietari di autorimesse e botteghe, che non ne usufruiscono per accedere alle loro proprietà esclusive” (Cassazione, sentenza n. 2.328 del 6 giugno 1977).

E’ quindi stabilito come principio fondamentale quello per cui alle spese di manutenzione delle scale (ed anche dell’ascensore cui questa sentenza può pure applicarsi per analogia), fruibili solo in minima parte da alcuni condomini per avere questi altro accesso dallo stabile per accedere alle loro proprietà esclusive, essi debbano comunque parteciparvi in ragione sia dell’uso seppur minimo che ne facciano, sia dell’obbligo di preservare la comunità condominiale o terzi da sinistri dovuti a scarsa manutenzione di detti beni comuni.

D’altra parte è pure evidenziato che il regolamento condominiale può derogare a questo principio di base e che, quindi, questi condomini fruitori minimi delle scale potrebbero anche essere del tutto esentati dal pagamento delle spese di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione) delle scale (o dell’ascensore se del caso).

In conclusione va necessariamente posto in evidenza il carattere inderogabile del criterio di ripartizione fissato dall’art. 1124 c.c.

Infatti: “…le attribuzioni dell’assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere

sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese comuni per l’edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese….senza che i condomini abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma dell’art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all’assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purchè alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio…” (Cassazione, sentenza n. 4.627 del 21 maggio 1987).

L’inderogabilità del criterio di ripartizione fissato dall’art. 1124 c.c., alla luce della sentenza riprodotta, emerge come relativa e non assoluta.

È sempre possibile infatti che i condomini, all’unanimità, si accordino con un apposito atto dispositivo che è l’unico mezzo per derogare, in modo legalmente vincolante, ai criteri legali di ripartizione delle spese ivi compreso il criterio di cui all’art. 1124 c.c. relativo alle scale.

2. L’articolo 1124 c.c. nel progetto di riforma

La riforma della disciplina del condominio che, approvata dal Senato della Repubblica, è in attesa di essere esaminata dalla Camera per il varo definitivo riguarda anche l’articolo sulla ripartizione delle spese relative alle scale.

La nuova formulazione dell’articolo in esame sarebbe la seguente: “All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) il primo comma è sostituito dal seguente: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo »; b) la rubrica è sostituita dalla seguente: « Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori”.

La prospettata modifica dell’articolo 1124 c.c., ove mai diventasse legge, recepirebbe la giurisprudenza analizzata nel precedente paragrafo riconoscendo esplicitamente la sua applicabilità anche agli ascensori.

Al contrario, la novità sostanziale che tale modifica legislativa introdurrebbe sarebbe quella di escludere esplicitamente dalla partecipazione alle spese di conservazione e ricostruzione di scale e ascensori quei condomini le cui unità immobiliari non fossero servite da scale e ascensori.

La novità sarebbe di rilievo perché verrebbe escluso ogni dubbio circa la partecipazione alle spese in questione di condomini le cui proprietà non fossero servite da scale o ascensori.

Sarebbero, cioè, esclusi da ogni partecipazione alle spese tutti i proprietari di unità ai piani terra oppure di unità immobiliari esterne all’edificio condominiale.

Resterebbe solo la possibilità di includere anche questi condomini nel novero dei partecipanti alle spese di conservazione e ricostruzione di scale e ascensori (in misura evidentemente da fissarsi per convenzione) ove si ritenga che, essendo ad esempio il terrazzo o lastrico solare un unità immobiliare in proprietà comune anche a questi condomini, essi utilizzino scale o ascensori per accedervi.

3. La manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. L’articolo 1125 del Codice civile

L’articolo 1125 del Codice civile costituisce la norma speciale (rispetto ai criteri generali dettati dall’art. 1123 del Codice) in materia di ripartizione delle spese destinate alla manutenzione o alla ricostruzione di soffitti, volte e solai.

Essa così dispone: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

La norma, nell’interpretazione che nel tempo ne ha dato la giurisprudenza, è perfettamente derogabile dall’autonomia privata; ciò significa che tra i condomini interessati essa troverà applicazione solo in mancanza di un diverso accordo.

In tal senso milita chiara giurisprudenza, secondo cui: “…i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chi debba sostenerne la spesa. Conseguentemente, solo in caso di mancanza di tale accordo trova applicazione il criterio ripartitivo ex art. 1125 c.c., restando, d’altro canto, il diritto di rimborso del condomino che abbia provveduto a tali opere, subordinato, oltre alla richiesta in tal senso, anche alla duplice condizione della necessità della spesa e della sua urgenza, cioè dell’indifferibilità, secondo il criterio del buon padre di famiglia, per evitare un possibile nocumento” (Cassazione, sentenza n. 4.601 del 14 luglio 1981).

Nell’ultima parte della massima della sentenza ora riportata viene fatta applicazione, all’ipotesi di spese concernenti solai, soffitti e volte, del principio generale di cui all’articolo 1134 c.c. in materia di spese fatte dal condomini senza previa autorizzazione assembleare.

Come nel caso previsto dalla norma generale, anche in quello di cui all’articolo1125 c.c. il condomino che, all’insaputa dell’altro condomino interessato (quello del piano inferiore o superiore) abbia avviato lavori per la manutenzione di soffitto, volta o solaio avrà diritto ad essere rimborsato unicamente se vi sarà stato costretto dall’urgenza dell’incombenza.

Ne consegue che ove non si addivenga ad un accordo né sull’avvio dei lavori, né sulle modalità di ripartizione (accordo che dovrà essere comunque ricercato a mezzo invio di lettera raccomandata o, quantomeno, a mezzo di espressa formale richiesta) il singolo condomino, ove la spesa sia necessaria ed urgente, potrà comunque eseguire detti lavori avendo legalmente il diritto (ex artt. 1125 e 1134 del Codice) ad ottenere il rimborso secondo il criterio ripartitivo previsto dall’articolo 1125 del Codice.

La norma di cui all’articolo 1125 c.c. ed il criterio di ripartizione delle spese che esso detta non si applica a quei beni che dovessero essere compresi tra pavimento di un piano e soffitto del piano inferiore.

Ciò per la ragione ulteriore che tali ipotetici beni non possono considerarsi comuni.

Nell’insegnamento giurisprudenziale: “Il solaio che divide due piani di un edificio va considerato comune ai proprietari di tali piani, in quanto svolge allo stesso tempo la duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, costituendo un corpo unico formato da elementi strutturali fusi, stabilmente fra loro e incorporati in altre strutture comuni, cioè nei muri maestri. Ciò esclude che tra il soffitto del piano inferiore e il pavimento del piano superiore possano esistere altre opere le quali non facciano parte del solaio e delle quali occorra quindi accertare di volta in volta la destinazione, al fine di stabilire a chi appartengano. (Nella specie la Suprema Corte ha enunciato la massima che precede per escludere che potesse ritenersi bene in proprietà comune una intercapedine costruita per areare un locale dell’appartamento sottostante e nascondere un tubo di scarico passante sotto il pavimento dell’appartamento sovrastante) (Cassazione, sentenza n. 3.715 del 21 ottobre 1976).

Tutto ciò che, quindi, non è solaio e che comunque si trovi tra soffitto e pavimento non sarà possibile considerarlo come bene comune e, dunque, salvo che non si dimostri in altro modo che tale bene ricada nel regime in comunione, esso non potrà essere assoggettato al criterio di ripartizione imposto dalla legge per i solai.

Nel caso poi di lavori di sostituzione del solaio che comportino restrizioni ai beni di proprietà esclusiva di uno dei proprietari confinanti (ad esempio una limitazione alla propria cubatura conseguente alla installazione del nuovo solaio) il proprietario che tale limitazione andrà a subire avrà diritto al risarcimento dei danni patiti.

Questo in base al principio che a segnare il confine tra le due proprietà sovrapposte non è la linea mediana del solaio, ma l’intero solaio.

In tal senso è una chiara pronuncia secondo la quale: “Il solaio…deve ritenersi, salvo prova del contrario, di proprietà comune dei proprietari dei due piani costituendo l’inscindibile struttura divisoria tra le due proprietà con utilità ed uso uguale ed inseparabile per le medesime e correlativa inutilità per gli altri condomini. Ne consegue che il confine fra le due proprietà esclusive sovrapposte è costituito non dalla linea mediana del solaio ma dall’intera struttura di cui esso consta. Pertanto la sostituzione del solaio non può essere effettuata in modo da restringere o limitare i beni immobili sovrapposti di proprietà esclusiva ove non sia indispensabile o manchi il consenso di entrambi i detti proprietari, derivandone, anche nel caso di esigenze tecniche, il diritto del risarcimento del danno che uno di essi abbia a subire per il conseguente restringimento della cubatura dell’appartamento di proprietà esclusiva. (Cassazione, sentenza n. 3.178 del 23 marzo 1991).

È fatto salvo il preventivo accordo dei due proprietari interessati che potrebbero convenire di escludere il risarcimento anche in presenza di restrizione alla cubatura o diverso danno alla proprietà di uno dei due.

Parimenti, è da escludere il risarcimento del danno nel caso in cui la sostituzione del solaio si appalesi come indispensabile per ragioni di sicurezza e stabilità delle proprietà.

Risulta assai utile anche evidenziare i casi in cui l’articolo 1125 c.c. non trova applicazione.

La casistica, infatti, ha portato all’attenzione della magistratura fattispecie che presentavano tali e tanti aspetti di somiglianza all’ipotesi direttamente disciplinata dall’articolo 1125 c.c. che sembrava logico doversi applicare in via analogica il criterio di ripartizione contemplato da questa disposizione.

Ad esempio si è detto che: “Qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti ad un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante (nella specie, autorimessa sottostante ad area adibita a giardino ed accesso a vicino fabbricato), le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in difetto di diversa previsione contrattuale, gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del fondo sovrastante e, quindi, salvo titolo contrario, non sono oggetto di comunione con il proprietario del suolo, restando di conseguenza esclusa la applicabilità in via analogica delle disposizioni dell’art. 1125 c.c., in tema di soffitti, solai o volte negli edifici condominiali” (Cassazione, sentenza n. 1.362 del 18 marzo 1989).

La sentenza ha dunque reso chiaro il principio per cui la norma di cui all’articolo 1125 c.c., per poter essere applicata a casi diversi da quelli in essa esplicitamente menzionati, richiede che le strutture della cui manutenzione si tratti non siano parti integranti del locale posizionato sotto l’altro e che, invece, debbano svolgere reciprocamente funzione di sostegno e copertura l’una per l’altra.

In mancanza di tale reciproca funzione non si potrà applicare in via analogica il criterio di ripartizione delle spese contemplato nell’articolo 1125 c.c. in quanto tale applicazione è subordinata all’esistenza di una comunione nella proprietà dei manufatti oggetto di manutenzione, comunione che, ove non espressamente contemplata in un determinato titolo, è altresì esclusa proprio dalla funzione dei manufatti.

Più di recente la Cassazione è tornata su tale questione ribadendo che: “La manutenzione e la riparazione del solaio di copertura di un locale interrato costituendone parte integrante compete unicamente, salvo diversa pattuizione, al suo proprietario, anche se l’area soprastante appartenente ad altro soggetto riceva da tale copertura un qualche vantaggio o utilità” (Cassazione, sentenza n. 1.477 del 22 febbraio 1999).

Il principio, dunque, della inapplicabilità del criterio di ripartizione delle spese previsto dall’articolo 1125 c.c. a manufatti simili ai solai ma che dai solai si distinguono per costituire parti integranti del manufatto sottostante e per non esservi comunione tra i diversi proprietari del sottosuolo e della zona soprastante, tale principio, si diceva, ha trovato ulteriore conferma ed anzi è stato oggetto di approfondimento da parte di ulteriori arresti giurisprudenziali.

Così, infatti, la sentenza n. 7.655 del 21 aprile 2004 della Suprema Corte ha incisivamente rilevato che: “Il diritto di proprietà può essere frazionato in senso orizzontale e quindi la proprietà del sottosuolo può appartenere ad un soggetto diverso dal proprietario del suolo e del fabbricato su esso insistente. In tal caso il rapporto tra i rispettivi proprietari non è di comunione perché il fondo sottostante deve sopportare il peso dell’edificio sovrastante e quindi il rapporto tra le due proprietà è di servitù (servitus oneri ferendi). Pertanto, da un lato il proprietario del sottosuolo non deve, se sono necessarie opere di manutenzione o consolidamento per consentire l’esercizio di detta servitù, sopportarne le spese, in applicazione dell’art. 1030 c.c., a meno che la legge o il titolo dispongano diversamente; dall’altro egli non può diminuire o rendere più incomoda la servitù, in applicazione dell’art. 1067 c.c.” (principio affermato in fattispecie in cui il giudice di merito, per le opere di manutenzione e consolidamento della volta di una grotta su cui sovrastavano degli edifici, aveva posto a carico del proprietario di questa le relative spese a norma dell’art. 1125 c.c., ritenuta inapplicabile dalla Corte di Cassazione).

Riassuntivamente può dirsi che il criterio di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1125 c.c. non potrà mai applicarsi a fattispecie diverse dalla manutenzione e ricostruzione di solai, soffitti e volte.

Infatti in tutti i casi in cui si è tentato di fare applicazione di questo criterio a fattispecie che in qualche modo apparivano simili a quelle disciplinate espressamente nella norma in esame, la giurisprudenza di legittimità ha sempre escluso potersi applicare il criterio della ripartizione in parti uguali tra i proprietari delle unità una sovrapposta all’altra.

Anzi.

Nell’ultima sentenza riprodotta si è individuato tra le due proprietà un rapporto di servitù che dovrebbe indurre tutti gli amministratori che dovessero trovarsi in situazioni simili (ad esempio, autorimesse sottostanti ad aree appartenenti a diversi proprietari) a stralciare dall’amministrazione condominiale detti beni che, al contrario, dovrebbero (salvo che il contrario risulti dal titolo) essere gestiti, secondo il dettato della sentenza citata, secondo le regole dei rapporti fra beni oggetto di servitù.

Nemmeno nell’ipotesi dei balconi aggettanti, di cui sia necessario provvedere alla manutenzione, dovrà farsi applicazione dei criteri di ripartizione dettati dall’art. 1125 c.c.

Questo è l’orientamento espresso dalla Cassazione nella sentenza n. 15.913 del 17 luglio 2007 che ha così statuito: “In tema di condominio, i balconi “aggettanti” i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c. I balconi aggettanti pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”.

La sentenza appena citata rende chiaro il motivo per cui alla manutenzione dei balconi aggettanti non possa applicarsi la disciplina in tema di ripartizione delle spese prevista dall’articolo 1125 c.c.

E per la stessa ragione la medesima sentenza chiarisce, al contrario, che il criterio di ripartizione delle spese di cui all’art. 1125 c.c. dovrà trovare applicazione ove ad essere oggetto di lavori di manutenzione siano delle terrazze a livello: in effetti, nel caso delle terrazze a livello, esse, avendo una evidente funzione di sostegno e copertura dell’edificio, sono a servizio dei piani sovrapposti ragion per cui sono da ritenersi di proprietà comune fra i proprietari di tali piani e ad esse potrà quindi applicarsi il criterio di riparto indicato dall’art. 1125 c.c.

Due ultime annotazioni.

È chiaro che il criterio di ripartizione previsto dalla norma in commento non si applicherà nel caso in cui la manutenzione di soffitti, volte o solai dipenda dal fatto doloso o colposo di uno dei condomini: in tale ipotesi, infatti, il danno sarà a carico di colui che lo ha causato (Cassazione, sentenza n. 3.568 del 12 aprile 1999).

Infine, ove sia stato necessario ricorrere all’autorità giudiziaria per la questione della ripartizione delle spese di manutenzione o ricostruzione di soffitti, solai o volte, nel giudizio così instaurato saranno parti necessarie solo e soltanto i proprietari dei due piani sovrapposti.

Non sarà perciò necessario chiamare in causa soggetti diversi da questi come ad esempio il condominio nella persona dell’amministratore.

Ciò è stato precisato dalla Suprema Corte con sentenza n. 1.225 del 28 gennaio 2003 sulla base del principio per cui in una controversia di tale tipo il rapporto portato all’attenzione del giudicante coinvolge solo la titolarità del diritto di proprietà dei piani divisi dal solaio o dalla volta o dal soffitto.

4. La ripartizione delle spese concernenti lastrici solari di uso esclusivo. L’articolo 1126 del Codice civile

L’articolo 1126 del Codice civile così recita: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

Il primo tema che si pone è cosa significhi condomini che “ne hanno l’uso esclusivo”.

In effetti un conto è affermare condomini che ne fanno uso esclusivo, altro discorso è dire, come la norma espressamente fa, “condomini che ne hanno l’uso esclusivo”.

Chi sono, dunque, i condomini chiamati a contribuire ad un terzo nelle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico che non sia comune a tutti?

A tale quesito ha risposto la sentenza n. 2.988 del 12 marzo 1993 con la quale la Corte di Cassazione ha sostanzialmente stabilito che tali sono i condomini che anche solo potenzialmente possono farne uso quale che sia il concreto modo, anche di semplice inerzia, del suo estrinsecarsi.

In altri termini, sono definiti condomini che ne hanno l’uso esclusivo quei condomini che anche solo potenzialmente possono usarne a prescindere dall’uso effettivo che del lastrico se ne faccia.

Questi condomini sono dunque tenuti a corrispondere un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare in uso esclusivo, mentre, così dispone l’art. 1126 c.c., i condomini cui il lastrico faccia da copertura sono tenuti ai restanti due terzi in proporzione al valore di piano o porzione di piano di ciascuno.

Sono equiparate ai lastrici solari anche le terrazze a livello a condizione che svolgano anche una funzione di copertura degli appartamenti sottostanti.

Ove, invece, la terrazza a livello non svolga tale funzione e sia solamente una superficie destinata a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e di cui costituisce una proiezione verso l’esterno, in tal caso per la sua manutenzione e ricostruzione non si applicherà il criterio di ripartizione di cui all’articolo 1126 c.c.

Ciò detto in linea generale, vediamo quali spese vadano ripartite tra le due categorie di condomini individuati dall’art. 1126 c.c. e quali spese, invece, incombano solo al condomino che ne sia utente o proprietario esclusivo.

Insegna la Cassazione: “…sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c.”  (Cassazione, sentenza n. 2.726 del 25 febbraio 2002).

La sentenza, nella sua chiarezza, scioglie ogni dubbio circa l’applicabilità o meno dell’art. 1126 a quelle spese di manutenzione di parti del lastrico che spesso ingenerano confusione sulla loro attribuzione.

Riassuntivamente può dirsi che se ad essere riparata è una parte del lastrico che concorre a far svolgere al lastrico la sua funzione di copertura, allora la spesa si ripartirà come disposto dall’art. 1126 c.c.

Se, al contrario, la parte del lastrico (o della terrazza a livello che svolga funzione di copertura) che viene riparata non ha alcuna attinenza con la funzione di copertura, allora la relativa spesa incomberà interamente al condomino che del lastrico abbia l’uso esclusivo.

E nell’ipotesi in cui un difetto colposo di manutenzione del lastrico solare dovesse provocare dei danni?

Chi deve essere chiamato a risponderne?

Ci illumina come sempre la Suprema Corte per la quale: “…dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, nella misura del terzo residuo” (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 3.672 del 29 aprile 1997 e, nello stesso senso, Cassazione sentenze nn. 5.848 del 13 marzo 2007, 12.682 del 17 ottobre 2001 e 10.233 del 15 luglio 2002).

L’ultima sentenza citata specifica che l’azione di risarcimento “pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale, soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi”.

Perciò nel caso di danni causati da difetti di manutenzione chi intenda agire perché tali danni siano risarciti, attraverso l’esecuzione dei lavori più opportuni di ripristino del lastrico e di riparazione dei danni prodottisi, dovrà citare in giudizio il condominio intero (nella persona dell’amministratore) che, ove l’azione sia accolta, sarà condannato all’esecuzione dei lavori (i cui costi saranno poi ripartiti in base alla disciplina dell’art. 1126 c.c.).

Il proprietario del lastrico, invece, potrà essere chiamato in giudizio a titolo personale solo se occorra, mediante pronuncia del giudice, ordinargli di collaborare o impedirgli di frapporre comportamenti ostruzionistici e, in ogni caso, la condanna all’esecuzione dei lavori non interesserà, ove dovesse essere pronunciata, solo il condominio.

È altrettanto importante sottolineare che: “La disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi (nella specie: imperfetta impermeabilizzazione e difetti nei canali di scarico delle acque piovane che avevano invaso le proprietà sottostanti) la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio” (Cassazione, sentenza n. 8.669 del 24 agosto 1999 ed anche n. 6.060 del 18 giugno 1998).

Occorre perciò attentamente valutare, in caso di problematiche di impermeabilizzazione (o simili) del lastrico solare, quale sia l’origine di esse.

A seconda, infatti, dell’origine del problema si dovrà ripartire la spesa in base a criteri differenti e a soggetti diversi.

Nei casi dubbi e nei casi di contestazione meglio sarebbe accertare a mezzo consulenza preventiva la causa del difetto che interessi il lastrico: non sempre, infatti, è possibile immediatamente percepire se trattasi di vetustà (con l’applicazione, allora, dei criteri di ripartizione ex art. 1126 c.c.) o di incuria del proprietario o utente esclusivo del lastrico (con ricorso, nel caso, alla responsabilità per le cose in custodia stabilita dall’art. 2051 del Codice).

Detto per inciso: nell’ipotesi in cui si accerti che non di vetustà si tratti, ma di difetti originari di progettazione o esecuzione dell’opera, il proprietario o utente esclusivo potrebbe a sua volta chiamare in causa il venditore – costruttore ai sensi della responsabilità decennale ex art. 1669 c.c.

In tali casi sarebbe opportuno, entro il limite temporale di dieci anni dalla realizzazione dell’edificio, stabilire con precisione a mezzo di una consulenza preventiva (o, meglio, con il rimedio dell’accertamento tecnico preventivo previsto dal codice di procedura civile anche ai fini di una composizione bonaria della vertenza) a chi attribuire la causa del difetto manifestatosi.

Se attribuirla al costruttore – venditore per difetti o vizi nell’esecuzione del manufatto (di modo che l’attuale proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico possa, se del caso, chiamarlo in causa) oppure alla vetustà dello stesso ed in tale ultima ipotesi ricorrere al criterio ripartitivo di cui alla norma che si sta commentando.

4.1. Modalità applicative del criterio di ripartizione ex art. 1126 del Codice civile

Di seguito alcune regole pratiche per l’applicazione in concreto del criterio di ripartizione di cui ci stiamo occupando:

• “In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura” (Cassazione, sentenza n. 5.125 del 3 maggio 1993 e, nello stesso senso, sentenza n. 497 del 16 febbraio 1976);

• “…individuati i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico e posto a loro carico un terzo delle spese di ricostruzione o riparazione, la rimanente parte di dette spese deve essere imputata esclusivamente ai proprietari degli appartamenti situati nella zona dell’edificio coperta dal lastrico” (Cassazione, sentenza n. 3.542 del 15 aprile 1994 e, conformi, sentenze nn. 13.858 del 9 novembre 2001 e n. 244 del 29 gennaio 1974). Questa massima esclude, perciò, che possano essere chiamati a contribuire alle spese di ricostruzione o di riparazione del lastrico o della terrazza quei condomini a cui il lastrico o la terrazza non serva da copertura;

• più nel dettaglio, sono considerati condomini ai quali il lastrico funge da copertura (e che, pertanto, sono chiamati a concorrere nella ripartizione della relativa spesa nella misura dei due terzi) “…coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire”. Dal che si deduce che per essere chiamati a contribuire alle spese di riparazione o ricostruzione basta che anche solo in parte il proprio appartamento sia coperto dal lastrico;

• sono da considerarsi nulle per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino quelle delibere assembleari che erroneamente pongano a carico di un condomino spese di riparazione o ricostruzione di terrazze a livello che non abbiano alcuna funzione di copertura delle proprietà sottostanti, ma solo e soltanto quella di dare un affaccio ed ulteriori comodità all’appartamento cui sono collegate. In tal senso, tra le tante, si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 16.067 del 21 dicembre 2000.

Ovviamente, essendo nulle, tali delibere assembleari possono essere impugnate in ogni tempo (senza il limite temporale dei 30 giorni dalla loro adozione o, se successivo, dal momento in cui il condomino ne abbia avuto legale conoscenza) ed anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole alla loro adozione.

5. L’articolo 1126 del Codice civile nel progetto di riforma

La riforma della disciplina del condominio approvata dal Senato ed in attesa del varo definitivo da parte della Camera modifica anche l’art. 1126 del Codice il cui nuovo testo, salve correzioni sempre possibili ed ammesso che questa riforma arrivi davvero in porto (i dubbi in tal senso crescono con l’avvicinarsi della fine della legislatura), così recita: “(Lastrici solari di uso esclusivo). – Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno”.

È evidente che la modifica se verrà davvero introdotta segnerà un cambiamento netto rispetto al passato.

Difatti il testo attualmente in vigore, così come è stato nel tempo interpretato, ha chiamato a contribuire nei due terzi della spesa da sostenersi per la riparazione o ricostruzione del lastrico solo i condomini proprietari di unità servite dal lastrico cioè alle quali il lastrico serviva da copertura.

Domani, invece, se e quando la norma entrerà in vigore saranno indistintamente tutti i condomini a dover corrispondere i due terzi delle spese occorrenti (mentre il restante terzo resterà a carico del proprietario o dei proprietari che hanno l’uso esclusivo del lastrico).

La novità non è di poco conto e comporterà la modifica della tabella millesimale che oggi disciplina la ripartizione in proporzione ai millesimi dei soli proprietari cui il lastrico solare serve da copertura.

Questa specifica tabella, perciò, nel momento in cui la modifica sarà vigente dovrà essere necessariamente modificata.

È bene, dunque, prepararsi per tempo: occorrerà poi stabilire cosa accadrà per quelle riparazioni o ricostruzioni deliberate prima dell’eventuale entrata in vigore della riforma oppure iniziate e non ancora terminate prima dell’entrata in vigore della riforma.

In assenza di una norma di diritto intertemporale che disciplini specificamente queste ipotesi, la soluzione preferibile è di considerare soggette alla vecchia disciplina tutte le riparazioni o ricostruzioni deliberate prima dell’entrata in vigore della riforma anche se i lavori dovessero essere ancora in uno stadio preliminare ovvero non ancora iniziati.

I lavori, invece, che fossero deliberati successivamente all’entrata in vigore della modifica andranno soggetti al nuovo criterio di ripartizione.

Sarà allora necessario, onde evitare contestazioni, provvedere per tempo alla modifica della tabella millesimale relativa all’applicazione dell’art. 1126 c.c. soprattutto se sono in vista riparazioni o ricostruzioni o comunque lavori che interessino i lastrici solari.