Come va convocata l’assemblea di condominio: prassi a volte errata, dottrina e giurisprudenza

Sommario: Breve premessa – 1. Come va convocata l’assemblea condominiale? – 2. La prassi errata tra diritto e giurisprudenza – 3. Conclusioni

Breve premessa

Il presente lavoro ha lo scopo di chiarire come deve avvenire la convocazione dell’assemblea condominiale. Sarà posta l’attenzione principalmente sulla normativa da applicare, confrontandola con la prassi a volte errata e con la dottrina e giurisprudenza sul punto in discorso.

Occorre in primis partire da un dato di fatto importante, prima di capire come deve essere convocata l’assemblea condominiale, va individuato quando e da chi va convocata.

È ormai pacifico che “l’assemblea di condominio deve essere convocata annualmente dall’amministratore del condominio; questi può, altresì, convocarla allorché lo ritenga opportuno ovvero gli pervenga richiesta da parte di due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio oppure anche di un solo condomino nelle fattispecie specificatamente indicate dagli stessi articoli inerenti alla disciplina condominiale. Tutti costoro devono specificare anche l’ordine del giorno che intendono dibattere in assemblea”[1] e, ove l’amministratore manchi, o sia decaduto dall’incarico, può essere convocata dai condomini.

L’avviso di convocazione, deve pervenire a ciascun condomino almeno cinque giorni prima della data in cui la stesa è stata fissata. Termine questo che non può essere ridotto nemmeno dal regolamento di condominio e che se violato, rende annullabile la delibera assunta dal consesso assembleare.

Ne discende che “tutti gli aventi diritto devono essere convocati all’assemblea, l’avviso di convocazione deve essere trasmesso per tempo affinché tutti costoro abbiano conoscenza degli argomenti posti all’ordine del giorno e possano prepararsi al dibattito, da cui scaturisce la volontà collettiva di gestione del condominio stesso, apportando, nella discussione, la loro opinione che può, infatti, incidere sull’esito delle votazioni”.[2]

1. Come va convocata l’assemblea condominiale?

Giungiamo al punto nodale di questo lavoro, sgombrando il campo da ogni dubbio e analizzando l’art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile secondo cui, l’avviso di convocazione di indizione dell’assemblea sia ordinaria che straordinaria deve essere comunicato a mezzo raccomandata, pec, fax o consegna a mano.

Inoltre, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1136,c.c., la comunicazione a tutti i condòmini è un presupposto essenziale per la regolare costituzione dell’assemblea.

L’omessa convocazione comporta l’annullabilità della delibera assunta dall’assemblea ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile su istanza di coloro che erano assenti perché non ritualmente convocati.

L’onere della prova è in capo al mittente, ergo all’amministratore p.t. del condominio, che dovrà dimostrarne l’avvenuta convocazione con la ricevuta di ritorno della raccomandata A/R o l’avviso di giacenza, l’avvenuta accettazione della Pec, la ricevuta del fax. E nel caso di convocazione su foglio libero nella cassetta postale o a mezzo email ordinaria, quale prova può essere data?

2. La prassi errata tra dottrina e giurisprudenza

Come accennato supra, al fine di far risparmiare i condomini circa i costi delle raccomandate o per pura elasticità nella gestione condominiale, spesso la prassi errata, induce l’amministratore di condominio a convocare l’assemblea tramite comunicazione libera (non firmata dal ricevente, perché non avviene brevi manu dell’interessato che controfirma la ricezione) nella cassetta della posta oppure tramite email ordinaria.

Ma tali modalità sono valide? Stando ad alcune recenti pronunce di merito, la convocazione assembleare, eseguita mediante avviso immesso nelle caselle postali dei singoli condomini, è in contrasto con la legge”[3]. Ed invero, i mezzi indicati ex art. 66 delle disposizioni attuative al codice civile, sono, dalla dottrina, ritenuti inderogabili, “senza che tali modalità possano essere in alcun modo surrogate, nemmeno per consenso delle parti; infatti, come tassativamente dispone l’articolo 72 disp. att. c.c., dette formalità non sono derogabili, e la loro omissione si presta ad essere sanata, trattandosi di annullabilità”[4], “solo mediante la comparizione effettiva del condomino irregolarmente convocato, che rinunzi a sollevare eccezioni in merito”.[5]

Molto diffusa, l’altra prassi, di convocare l’assemblea condominiale a mezzo email ordinaria. Questa formalità, può essere utilizzata se e solo se, l’interessato ne abbia prestato il consenso e comunichi formalmente di aver ricevuto l’avviso di convocazione. Ad ogni buon conto, “se il destinatario, che pure ha letto l’email, dovesse affermare di non aver mai ricevuto la convocazione e contestare la riunione, non ci sarebbe modo per difendere il condominio” [6]. Di recente i Tribunali sono intervenuti sul punto stabilendo che “per la validità dell’autorizzazione alle comunicazioni via e-mail serve una «manifestazione di volontà esplicita», e non «generica e di dubbia interpretazione»: nel caso deciso, la delibera è stata annullata perché il condomino che non aveva ricevuto l’avviso di convocazione aveva lasciato all’amministratore il proprio indirizzo e-mail soltanto come casella di posta «dedicata per future comunicazioni», e non espressamente per le informazioni sulle assemblee da tenere”[7].

3. Conclusioni

Alla luce di quanto fin qui esposto, va chiarito, in ultima istanza che l’omessa convocazione comporta l’annullabilità dell’assemblea assunta, pertanto , nel caso di convocazione con le modalità in discorso, la presenza dei condomini in assemblea, dedotta dal verbale, sana tale vizio e presuppone la conoscenza della convocazione da parte dell’interessato.

La giurisprudenza infatti, chiarisce che  “solo il condomino che non è stato ritualmente convocato può chiedere l’annullamento della delibera”[8]. Per concludere, si evidenzia che “in tema di condominio e deliberazioni, integra vizio procedimentale la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, che, pertanto, comporta l’annullabilità della delibera condominiale e, sul piano processuale, l’attribuzione al solo condomino pretermesso, ex artt. 1441 e 1324 c.c., della legittimazione a domandare il relativo annullamento”[9].

Bordolli G. “Assemblea condominiale, non si può convocare con avviso in cassetta”, in “Fisco e tasse”, 22.02.2021.

Tortorici G.V., “Assemblea condominiale: le modifiche all’art.66 disp. att. c.c.”, in Altalex 07.01.2021.

www.laleggepertutti.it, 07 aprile 2022.

Corte Appello Bari sez. III, numero 1217 del 24.06.2021.

Cass. Ordinanza numero 18456 del 08.06.2022.

Trib. Bologna sentenza n. 20598 del 3.11.2020.

Trib. Genova sentenza n. 3350 del 23.10 2014.

Trib. Tivoli, sentenza. n. 493 del 05.04.2022.

[1] Tortorici G.V., “Assemblea condominiale: le modifiche all’art.66 disp. att. c.c.”, in Altalex 07.01.2021.

[2] Tortorici G.V., op.cit.

[3] Trib. Bologna sentenza n. 20598 del 3.11.2020.

[4] Bordolli G. “Assemblea condominiale, non si può convocare con avviso in cassetta”, in “Fisco e tasse”, 22.02.2021.

[5] Trib. Genova sentenza n. 3350 del 23.10 2014.

[6] www.laleggepertutti.it, 07 aprile 2022.

[7] Trib. Tivoli, sentenza. n. 493 del 05.04.2022.

[8] C. Cass. Ordinanza numero 18456 del 08.06.2022.

[9] Corte Appello Bari sez. III, numero 1217 del 24.06.2021.