La competenza per materia e la legittimazione a stare in giudizio nelle controversie fra condomìni

La competenza per materia e la legittimazione a stare in giudizio nelle controversie fra condomìni

Lo zerbino della discordia. I proprietari di un appartamento avevano chiamato in causa il condominio affinché il tribunale accertasse che lo zerbino posizionato sul pianerottolo comune del terzo piano da parte dei vicini impedisse il pieno esercizio del loro diritto di proprietà esclusiva e conseguentemente condannasse l’amministratore a far cessare ogni limitazione al loro diritto di proprietà; il condominio aveva sollevato l’incompetenza per materia, il proprio difetto di legittimazione passiva e, nel merito, l’infondatezza della domanda. Il Tribunale di Bergamo si è espresso con sentenza n. 1189/2021.

L’eccezione d’incompetenza. Innanzitutto, è stata disattesa l’eccezione di incompetenza per materia; del resto, le controversie relative alle modalità d’uso dei servizi di condominio, rientrano nella competenza dei giudici di pace, quando si tratti di riduzioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle parti comuni o di limiti quantitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote (Cassazione Civile n. 21910/2016).

Nel caso di specie, gli attori avevano ravvisato, nella condotta dei vicini, una limitazione del loro diritto di proprietà esclusiva e non una compromissione della possibilità di utilizzare le parti comuni condominiali; conseguentemente, non sono stati riconosciuti i presupposti per affermare la competenza del giudice di pace con conseguente conferma del Tribunale adito.

La mancanza di legittimazione passiva del condominio. Ai sensi dell’art. 1131 Codice Civile, “l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti amministrativi che si riferiscono allo stesso oggetto“. Tra le azioni concernenti le parti comuni menzionate dal codice civile, non sono comprese quelle volte ad ottenere la cessazione degli effetti pregiudizievoli derivati, alle parti comuni o a quelle di proprietà esclusiva, dagli interventi effettuati, sulle parti comuni o su quelle di proprietà esclusiva, dai singoli condomini. In tal caso, infatti, la legittimazione passiva spetta esclusivamente agli autori degli interventi pregiudizievoli, mentre l’eventuale inerzia dell’amministratore potrà rilevare sul diverso piano della responsabilità professionale. L‘amministratore è infatti legittimato, ai sensi dell’art. 1130 n. 4 Codice Civile, ad agire in giudizio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti solo alle parti comuni dell’edificio e, ove non assuma le iniziative necessarie, può essere chiamato a risponderne (Cassazione Civile n. 29905/2018, Cassazione Civile n. 8804/1993, Cassazione Civile n. 9629/1991).

Nel caso in discussione, la difesa di parte attrice ha dedotto che il posizionamento da parte dei vicini di uno zerbino di grandi dimensioni sul pianerottolo comune del terzo piano dell’edificio condominiale pregiudicasse il diritto di proprietà esclusiva degli attori, in quanto precludeva ad essi l’accesso al locale mansarda attraverso la porta ivi collocata.

L’esito. E’ stata, pertanto, esclusa sia la legittimazione passiva sia la legittimazione attiva dell’amministratore: la prima perché il pregiudizio lamentato dagli attori aveva origine estranea alle parti comuni, ma derivava dalla condotta di due condomini; la seconda perché la suddetta condotta, così come delineata, non pregiudicava le parti comuni, ma la proprietà esclusiva degli attori. Con conseguente rigetto della domanda e condanna alle spese del giudizio a carico della parte soccombente.


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