La responsabilità dell’amministratore di condominio

Nel codice civile non vi è una nozione di condominio; tuttavia, stante il fatto che le norme che lo riguardano sono collocate nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione, aiuta a capire come il condominio non sia altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile.

Si può dunque, desumere che il  condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Su ogni condòmino grava l’obbligo di pagamento dei contributi condominiali per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio.

Diretti alla governance condominiale vi sono: – il regolamento condominiale; -l’assemblea condominiale; -l’amministratore di condominio che è l’organo esecutivo del condominio qualificato dalla giurisprudenza come mandatario dei condòmini, infatti, per la Cassazione l’amministratore tutela gli interessi dei condòmini ed è il loro rappresentante, inoltre egli deve far nascere una cooperazione tra i condòmini. L’amministratore è nominato dall’assemblea, dura in carica un anno e può essere revocato per giusta causa o ad nutum in ogni tempo dall’assemblea stessa o dall’autorità giudiziaria su richiesta di ciascun condòmino, egli deve eseguire le delibere assembleari, curare l’osservanza del regolamento, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere i contributi, erogare le spese per la manutenzione e compiere atti di conservazione dei diritti inerenti le parti comuni. I provvedimenti dell’amministratore sono obbligatori per i condòmini. L’amministratore avendo la rappresentanza del condominio può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi a tutela dei suoi interessi.

Ci si domanda spesso, visto che l’amministratore è organo esecutivo del condominio se e che tipo di responsabilità possa assurgere a suo carico a seguito dell’ espletamento della sua attività. A tal proposito va esaminata una recente sentenza della Cassazione del 14 febbraio 2023 n. 4561.

La vicenda in esame ha avuto ad oggetto l’analisi circa la natura della sussistenza della responsabilità in capo all’ amministratore di un condominio.

In modo particolare la vicenda venutasi a realizzare riguardava un condominio e un amministratore di condominio che vedevano rigettato l’ appello proposto avverso il provvedimento emanato dal tribunale di primo grado, il quale aveva sancito la natura solidale della responsabilità tra condominio e amministratore di condominio venutasi a realizzare a seguito della violazione del regolamento condominiale sui rifiuti urbani per la presenza all’ interno dei contenitori per la raccolta differenziata di rifiuti irregolarmente disposti dai condòmini.

La questione viene dunque, rimessa dalle parti alla Cassazione, la quale stante a quanto affermato nei verbali di accertamento ha affermato che il condominio che aveva presentato ricorso per opporsi alla decisione del tribunale di primo grado vedeva rigettata la sua richiesta di appello in quanto non aveva la legittimazione passiva per poter proporre Appello dato che le violazioni erano state effettuate da altro condominio.

L’amministratore del condominio, che aveva posto in essere le infrazioni, tuttavia eccepiva alla Corte alcuni motivi che legittimavano la sua impugnazione avverso la sentenza emanata dal tribunale di primo grado e confermata in Appello che faceva assurgere una responsabilità a suo carico per atti compiuti dai singoli condòmini:

– il primo motivo di ricorso riguardava la violazione e falsa applicazione dell’art. 14, comma 7, e 62 del regolamento comunale per la gestione dei rifiuti n. 105-2005 in quanto la sentenza di primo grado e di appello riconoscevano a carico del condominio e del suo amministratore una responsabilità solidale derivante dagli obblighi di custodia dei contenitori destinati alla raccolta differenziata;

– con il secondo motivo di ricorso si denunciava la violazione e falsa applicazione degli art. 2697 c.c., 112, 113, 116 c.p.c. e dell’art. 62 L. 105/2005 in quanto si riconosceva che  la responsabilità solidale dei ricorrenti concorreva con  la responsabilità dell’ autore materiale delle violazioni facendo sorgere così una responsabilità oggettiva a carico della collettività condominiale.

Questi due motivi di ricorso sono stati accolti dalla Cassazione, la quale ha stabilito che l’ amministratore di condominio può essere considerato responsabile solo quando materialmente concorre con atti o comportamenti a commettere infrazioni e che quindi per converso non può sussistere la sua responsabilità per gli atti posti in essere dai singoli condòmini, ne consegue che nessuna norma di legge o principio in materia autorizza la conclusione di imputare a titolo di responsabilità solidale all’amministratore di Condominio violazioni poste in essere dai singoli condòmini sicchè l’amministratore di Condominio non può essere chiamato a rispondere, per il solo fatto di rivestire tale qualità, delle violazioni commesse dai condòmini, occorrendo al contrario dimostrare la sussistenza di una  sua responsabilità diretta, per aver materialmente concorso, con atti o comportamenti, alla commissione delle infrazioni.