L’esclusione dei beni dalla comunione ex art. 1117 c.c. e il momento della nascita del condominio

L’esclusione dei beni dalla comunione ex art. 1117 c.c. e il momento della nascita del condominio

Non è raro che sorgano controversie relative alla qualificazione di un bene, nell’ambito condominiale, come di esclusiva proprietà di un condomino o come rientrante nel novero dei beni condominiali.

Questo deriva dal fatto che la norma di riferimento, l’articolo 1117 c.c., lascia il campo alla possibilità di escludere beni dalla disciplina della comunione condominiale, in presenza di diverso titolo e quindi di diverso accordo.

Si tratta di una precisazione che, per quanto chiara, presenta una sua complessità interpretativa che ha visto necessario l’intervento della Cassazione a più riprese.

Il primo aspetto da prendere in considerazione è legato all’individuazione del momento in cui un bene viene a rientrare nella comunione condominiale che viene identificato con il momento in cui sorge effettivamente il condominio, ovvero con il momento in cui il costruttore aliena la prima unità immobiliare.

Si tratta dell’atto che, con il frazionamento dell’edificio, da vita a più proprietà individuali.

Su questo punto, infatti, si può fare riferimento ad un pronunciamento della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, la sentenza n.7449/93, che ha precisato come l’individuazione delle parti comuni ex art. 1117 c.c. può essere superata solo dalle risultanze opposte di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali devono destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Si tratta di considerazioni che hanno trovato, nel tempo, sempre conferma, in base alle quali si ritiene che, al fine di escludere un bene dalla sua naturale collocazione come bene condominiale ex articolo 1117 c.c., sia necessario fare ricorso alla certezza di quanto previsto nel titolo che ha dato vita alla formazione del condominio, ovvero in quello che è identificabile come il primo atto di alienazione dal costruttore al proprietario.

In tal senso, infatti, si ritiene che l’articolo 1117 c.c. non formuli una mera presunzione di appartenenza comune ai condomini dei beni in esso elencati, che, come tale, potrebbe essere superata da qualsiasi prova contraria, ma necessiti di una prova incontrovertibile, quasi diabolica, che, appunto viene ad essere identificata nel momento di costituzione del condominio stesso, nel momento in cui l’edificio cessa di essere unico e vede una pluralità di proprietari, come ha ribadito, in tempi recenti, la Cassazione con la sentenza n. 3852/2020.

Al contrario, quindi, il condomino che voglia invocare la proprietà esclusiva di un bene, teoricamente considerabile di natura condominiale, e sottrarlo alla disciplina di cui all’articolo 1117 c.c. sarà tenuto a vincere la citata presunzione non invocando il proprio titolo ma facendo riferimento all’alienazione compiuta dall’iniziale unico proprietario, laddove questi si fosse riservato la proprietà esclusiva del bene in questione.

Sostanzialmente la Cassazione ha osservato come vi sia la necessità di dover guardare al primo atto di trasferimento della proprietà di un bene da parte dell’originario ed unico proprietario, in modo da poter verificare l’esistenza di una valida riserva di un bene potenzialmente comune in capo allo stesso unico proprietario (Cassazione n. 20693/2018).

Queste considerazioni trovano, tutte, la loro conferma nel pronunciamento più recente della Seconda Sezione della Corte di Cassazione del 2021, n. 21622.

La Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi su una controversia sorta dalla sentenza emessa dal Tribunale di Tempio Pausania, la numero 89/2015, nella quale si dibatteva circa la proprietà del pianerottolo che si trovava all’ultimo piano del fabbricato ed anche circa la proprietà dell’adiacente balcone.

La Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con la sentenza 242 del 2016 osservava, nuovamente, che, per escludere che detti beni rientrassero nella disciplina dell’articolo 1117 c.c., fosse necessaria l’esistenza di un titolo contrario.

Con il ricorso in Cassazione, dunque, i ricorrenti teorizzavano come sia il Giudice di primo grado che la Corte di Appello non avessero tenuto conto del carattere esemplificativo dell’elencazione dei beni contenuta nell’art. 1117 c.c., a cui si ricollega una presunzione di appartenenza che potrebbe essere vinta nelle ipotesi in cui il bene, per le sue caratteristiche strutturali, serva in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, ovvero di un solo proprietario.

La Cassazione, quindi, ha avuto modo di precisare come le scale, considerabili come elementi strutturali per loro natura necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e considerabili come mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, vengono a mantenere la qualità di parti comuni, in ragione della disciplina di cui all’art. 1117 c.c., anche relativamente, ad esempio, ai condomini proprietari dei locali commerciali fronte strada, in assenza di titolo contrario, in ragione del fatto che anche tali condomini ne fruiscono pur se limitatamente ed ipoteticamente, ovvero relativamente alle ipotesi connesse alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio (sul punto Cassazione 15444/2007).

In particolare la Corte, ritenendo infondato il motivo di ricorso, ha argomentato come la Corte di Appello avesse ben argomentato e deciso poiché aveva preso in considerazione il fatto che gli appellanti fossero divenuti proprietari per successione testamentaria e che detto testamento fosse successivo al momento di costituzione del condominio ovvero successivo al momento in cui, come abbiamo detto innanzi, sarebbe stato possibile sottrarre beni alla disciplina di cui all’articolo 1117 c.c..

Qualsiasi statuizione, in tal senso, successiva si deve considerare, pertanto, come non valida.

Sotto altro profilo la Corte ha osservato anche come la funzione dei beni oggetto di causa, pianerottolo e scale, di per sé li renda automaticamente idonei a rientrare nell’ambito di quelli indicati all’articolo 1117 c.c. in assenza delle condizioni cui abbiamo fatto appena riferimento.


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