Cassazione: i dati dei condomini morosi li comunica l’amministratore

L’intervento della Cassazione chiarisce che l’obbligo di informazione prescritto dall’art. 63 disp. att. c.c. grava sull’amministratore di Condominio in proprio.

La questione trattata trae spunto dalla sempre crescente necessità, da parte di chi rivendica un diritto di credito nei confronti di un Condominio, di ricorrere alla tutela giurisdizionale per ottenere la comunicazione dell’elenco dei condomini morosi da parte dell’amministratore, ex art. 63 disp. att. c.c.

Il tutto al fine di intraprendere un’esecuzione individuale nei confronti di ciascuno di essi, nell’ipotesi in cui dovesse aver già tentato infruttuosamente un’esecuzione presso terzi nei confronti del Condominio medesimo.

Orbene, negli ultimi anni sono sorti accesi contrasti, sia in Dottrina che nella Giurisprudenza di Merito, con riferimento alla questione relativa all’individuazione del soggetto passivo dell’obbligo di comunicazione dei dati dei condomini morosi prescritto dalla summenzionata diposizione, e segnatamente se lo stesso dovesse essere identificato nel Condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, ovvero direttamente nell’amministratore, in proprio.

A porre definitivamente fine alla summenzionata vexata quaestio, tuttavia, è finalmente intervenuta la Suprema Corte, con la recentissima sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025, con cui ha chiarito che “l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi (e la conseguente legittimazione passiva in caso di azione giudiziale) spetta all’amministratore in proprio, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell’ordine di escussione contemplato dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio e la cui violazione dà luogo, pertanto, a una responsabilità di tipo aquiliano” (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 15/01/2025, n. 1002).

Sommario: 1. Normativa di riferimento – 2. L’obbligo di comunicazione dei dati dei condomini morosi ed il relativo contenuto – 3. L’orientamento maggioritario nella Giurisprudenza prima dell’intervento della Cassazione – 4. L’orientamento minoritario – 5. La pronuncia della Suprema Corte

1. Normativa di riferimento

Art. 63 disp. att. c.c. “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

2. L’obbligo di comunicazione dei dati dei condomini morosi ed il relativo contenuto

La riforma del Condominio, attuata con la Legge n. 220 del 2012, nel novellare l’art. 63 disp. att. c.p.c., ha introdotto lo specifico obbligo per l’amministratore di comunicare ai creditori insoddisfatti che ne dovessero fare richiesta i dati dei condomini morosi.

La ratio della predetta disposizione è quella di porre a carico dell’amministratore un dovere legale di collaborazione con i terzi che siano titolari di diritti di credito nascenti dalla gestione condominiale. Il tutto al fine di salvaguardare le aspettative di tali soggetti di veder soddisfatti i propri diritti di credito vantati nei confronti del Condominio medesimo.

Attraverso la previsione di tale obbligo di informazione che grava sull’amministratore, infatti, si vuole fornire ai creditori del Condominio (specialmente nell’eventualità in cui non fossero riusciti a soddisfare coattivamente il proprio credito direttamente nei confronti dello stesso) un ulteriore strumento di garanzia che possa consentire loro di ottenere l’esazione del proprio diritto di credito.

Id est, considerata la parziarietà delle obbligazioni che gravano sul Condominio, una volta ottenuta l’indicazione circa l’identità dei condomini morosi, nonché delle relative quote di morosità, il creditore potrà (e dovrà) agire personalmente nei confronti di ciascuno di essi.

Com’è noto, infatti, in materia condominiale vige il principio della natura parziaria delle obbligazioni assunte dal Condominio nei confronti dei terzi, sancito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la nota sentenza n. 9148/2008, con la quale è stato chiarito che le obbligazioni contratte dall’amministratore in rappresentanza dei condomini, o comunque nell’interesse del Condominio, sono governate dal criterio della parziarietà e non della solidarietà, per cui il singolo condomino ne risponde solo nei limiti della rispettiva quota e non dell’intero debito.

Tale principio è stato recepito dalla sopra citata riforma del Condominio, che, nel modificare l’art. 63 disp. att. c.c., al secondo comma ha introdotto un beneficium excussionis in favore dei condomini in regola con i pagamenti, prevedendo che i creditori non possono agire nei confronti di coloro che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, se non dopo la preventiva escussione degli altri condomini.

Conseguentemente, il debito di garanzia del condomino solvente in regola con i pagamenti, previsto dal secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., ha carattere sussidiario ed è subordinato alla preventiva escussione dei condomini morosi.

Tale beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi, peraltro, costituisce una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino in regola con i pagamenti, e dunque del diritto del creditore di agire in executivis nei confronti di quest’ultimo, potendo costituire motivo di opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. in caso di notifica di un precetto sulla base di un titolo esecutivo giudiziale ottenuto nei confronti del Condominio.

Tentata (in tutto o in parte) infruttuosamente l’esecuzione nei confronti del Condominio, pertanto, il creditore dovrà richiedere all’amministratore la comunicazione dei dati dei condomini morosi ed agire pro quota nei confronti di ciascuno di essi.

A tal fine, si precisa che, in relazione a quanto previsto dal più volte citato art. 63 disp. att. c.c., per condomino moroso si intende colui che non ha versato all’amministratore la sua quota di contribuzione alla spesa necessaria per il pagamento dello specifico creditore che dovesse fare richiesta di comunicazione dei dati dei morosi, mentre per “obbligato in regola con i pagamenti” si fa riferimento al condomino che ha regolarmente adempiuto al pagamento della propria quota di contribuzione alle medesime spese.

Per quanto concerne il contenuto dell’obbligo di informazione contemplato dall’art. 63 disp. att. c.c., si rileva che il primo comma della disposizione in esame si limita a fare generico riferimento alla nozione di “dati dei condomini morosi”, senza tuttavia specificare quali sono le informazioni che nello specifico l’amministratore è obbligato a fornire.

A colmare tale lacuna è intervenuta la Giurisprudenza di Merito (cfr. ex multis Tribunale di Catania, Sez. III, 16 gennaio 2018, e Tribunale di Avezzano, sentenza dello 01 marzo 2016), che ha precisato che nel concetto di “dati” cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. c.c. vi rientrano: i nominativi dei condomini morosi rispetto al credito vantato, con specifica indicazione dei dati anagrafici, di residenza e fiscali di ciascuno di essi (nome, cognome e codice fiscale); le tabelle millesimali e la relativa quota facente capo a ciascun condomino moroso; i dati catastali degli immobili in Condominio di cui ciascuno dei condomini è titolare; l’importo dovuto da ciascuno di essi rispetto al credito vantato (calcolato pro quota millesimale).

Orbene, nell’eventualità in cui l’amministratore di Condominio non dovesse ottemperare spontaneamente alla richiesta di comunicazione dei dati dei condomini morosi avanzata dal creditore, quest’ultimo potrà agire in sede giudiziaria al fine di ottenere un provvedimento con cui venga ordinato all’amministratore di comunicare i predetti dati (n.b. la questione relativa alla legittimazione passiva all’azione verrà analizzata nei paragrafi successivi).

A tal fine, si rileva che, vertendo in materia di provvedimenti di condanna all’adempimento di obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro, la predetta domanda può essere corredata dalla richiesta di emanazione della misura di coercizione indiretta prevista dall’art. 614-bis c.p.c., consistente nella condanna al pagamento di una somma di denaro determinata dal Giudice per ogni giorno di ritardo nell’adempimento (somma che di norma viene quantificata in € 50,00/€ 100,00 per ogni giorno di ritardo).

Invero, la concessione della predetta misura di coercizione indiretta diviene fondamentale al fine di garantire una maggior effettività circa la spontanea esecuzione dei provvedimenti giudiziari con cui viene ordinato all’amministratore di comunicare i dati dei condomini morosi. In concreto, infatti, essa può fungere da deterrente al fine di evitare ulteriori ritardi da parte dell’amministratore nell’adempimento dell’obbligo di cui all’art. 63 disp. att. c.c.

L’applicabilità ai procedimenti de quo dell’art. 614-bis c.p.c., peraltro, è pacifica nella Giurisprudenza di Merito (cfr. ex multis Tribunale di Roma, Sez. V, ordinanza del 01 febbraio 2017), che ha chiarito che “ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., il condominio e per esso il suo amministratore ha l’obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali relativi al credito stesso. Merita pertanto accoglimento la richiesta di fissare, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., una somma a carico dell’amministratore di condominio per l’eventuale ritardo nell’esecuzione della condanna a tale comunicazione”.

Premesso quanto sin qui esposto in ordine all’obbligo di informazione contemplato dall’art. 63 disp. att. c.c. ed alla possibilità di agire in sede giudiziaria al fine di ottenere i dati dei condomini morosi, a questo punto si rende necessario fare chiarezza sulla questione relativa alla legittimazione passiva all’azione.

Sul punto, infatti, in passato si sono registrati innumerevoli contrasti in Giurisprudenza.

3. L’orientamento maggioritario nella Giurisprudenza prima dell’intervento della Cassazione

Sebbene in un primo momento la Giurisprudenza fosse principalmente orientata nell’individuare l’amministratore di Condominio quale soggetto legittimato passivo dell’obbligo di comunicazione dei dati dei condomini morosi ex art. 63 disp. att. c.c., ben presto l’orientamento prevalente che si è affermato nella Giurisprudenza di Merito è stato quello favorevole a ritenere che, in difetto della comunicazione da parte dell’amministratore, nell’eventuale giudizio incardinato dal creditore finalizzato ad ottenere i nominativi dei condomini morosi, la legittimazione passiva non sussistesse personalmente in capo all’amministratore, bensì in capo al Condominio.

A dispetto del tenore letterale della disposizione, pertanto, secondo questo orientamento, l’azione avrebbe dovuto essere proposta nei confronti del Condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, e non direttamente nei confronti dell’amministratore in proprio.

Il tutto a pena di inammissibilità della domanda per difetto di legittimazione del soggetto passivo.

La ratio sottesa a tale orientamento era quella di evitare che, qualora nelle more del giudizio l’amministratore in carica fosse cambiato (per revoca, decesso o per nomina di un nuovo amministratore), tali vicende potessero influenzare le sorti del giudizio medesimo.

Ed infatti, si obiettava che, aderendo alla diversa tesi che individuava nell’amministratore il soggetto legittimato passivo dell’obbligo di informazione di cui all’art. 63 disp. att. c.c., nell’eventualità in cui la domanda fosse stata proposta in proprio nei confronti dell’amministratore, e nelle more questi fosse cessato dalla carica, anche in caso di accoglimento della domanda lo stesso non avrebbe potuto dare esecuzione al provvedimento emanato personalmente nei suoi confronti (non avendo chiaramente più accesso alla documentazione condominiale).

Viceversa, convenendo in giudizio il Condominio (nella persona dell’amministratore pro tempore), anche nell’eventualità in cui nelle more del giudizio quest’ultimo fosse stato sostituito, la legittimazione passiva sarebbe rimasta sempre in capo al Condominio, con la conseguenza che il relativo provvedimento avrebbe potuto/dovuto essere messo in esecuzione dal nuovo amministratore.

Tale orientamento ha trovato il consenso favorevole di innumerevoli Tribunali (cfr. ex multis Tribunale di Tivoli, 16. novembre 2015; Tribunale di Roma, 1 febbraio 2017; Tribunale di Napoli, 15 febbraio 2019 e 21 luglio 2020) e Corti d’Appello (cfr. ex multis Corte d’Appello di Palermo sentenza n. 2047 del 23 dicembre 2021 e Corte d’Appello di Napoli, Sezione Sesta, sentenza n. 3015 del 28 giugno 2022).

In particolare, è stato chiarito che “il maggioritario orientamento ritiene che legittimato passivo sia il condominio (ovviamente in persona dell’amministratore), in quanto soggetto obbligato è sì l’amministratore, ma solo ed esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell’ente di gestione.

L’orientamento che ravvisa nel condominio la legittimazione passiva è l’unico in grado di assicurare tutela al creditore di una prestazione (il terzo creditore dell’ente, per il caso di cui all’art. 63 disp. att. c.c.; ma anche il condomino richiedente accesso alla documentazione, caso speculare e che presenta la medesima questione) indipendentemente dalle vicende modificative dell’organo gestorio e dalla eventuale sostituzione della persona fisica dell’amministratore.

È chiaro che l’obbligo posto dalla legge a carico dell’amministratore trova il suo fondamento giustificativo nel rapporto di mandato che lo lega al condominio: sicché per il caso in cui l’amministratore non ottemperi ai suoi doveri e il condominio medesimo, in persona dell’amministratore, venga condannato, rimane salva l’azione di responsabilità dovuta all’eventuale inerzia” (cfr. Tribunale di S. M. Capua Vetere, ordinanza del 01 luglio 2022).

4. L’orientamento minoritario

Secondo altro orientamento, invero minoritario (cfr. ex multis Corte d’Appello di L’Aquila, sentenza n. 412 del 17 marzo 2022 e Tribunale di Catania, Sez. III, 16 gennaio 2018), invece, il soggetto legittimato passivo rispetto alla domanda volta a conseguire l’ordine di comunicare al creditore i nominativi dei condomini morosi, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., è personalmente l’amministratore, in proprio, e non il Condominio.

Secondo tale parte della Giurisprudenza, la legittimazione passiva personale dell’amministratore si ricava dal tenore letterale della disposizione di cui all’art. 63 disp. att. c.c., che pone il predetto obbligo di consegna espressamente a carico dell’amministratore.

Attraverso tale previsione, infatti, il legislatore ha inteso individuare direttamente a carico all’amministratore uno specifico obbligo legale di cooperazione con il terzo creditore, non rientrante nel programma obbligatorio del contratto di amministrazione (non essendo menzionata la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore tra le attribuzioni dell’amministratore), la cui violazione risulta essere contraria al canone della buona fede.

Orbene, i sostenitori di tale orientamento (tra cui anche lo scrivente) hanno sempre obiettato che non possono ritenersi condivisibili le argomentazioni poste a fondamento del diverso (e maggioritario) orientamento che pretende di individuare in capo al Condominio, in persona dell’amministratore (piuttosto che personalmente in capo a quest’ultimo), la legittimazione passiva nel procedimento incardinato per ottenere la consegna dell’elenco dei condomini morosi.

In particolare, l’argomentazione secondo cui l’esigenza di individuare nel Condominio il soggetto legittimato passivo dell’obbligo di comunicazione dei dati dei condomini morosi discende dall’esigenza di evitare che vicende estintive del rapporto (revoca, decesso o nomina di un nuovo amministratore) possano influenzare le sorti del giudizio medesimo, non appare assolutamente convincente.

Ed infatti, nell’eventualità in cui, nelle more del procedimento incardinato contro l’amministratore per ottenere la consegna dei dati dei condomini morosi questi dovesse cessare dalle proprie funzioni, si verificherà semplicemente un’ipotesi di sopravvenuta cessazione della materia del contendere (come normalmente accade in situazioni di questo tipo), con conseguente condanna dello stesso al pagamento delle spese del giudizio, in forza del principio della soccombenza virtuale, se questi non era ancora cessato dalla carica al momento della proposizione della domanda giudiziale da parte del creditore.

Il tutto, salvo l’onere per il creditore procedente di riproporre la domanda nei confronti del nuovo amministratore.

La presunta “criticità” paventata dai sostenitori del suddetto orientamento maggioritario, pertanto, in realtà non esiste.

Ragionando diversamente, e ritenendo che la legittimazione passiva nel relativo giudizio sussista in capo al Condominio (in persona dell’amministratore p.t.), invece, il rischio è quello di dar vita ad un paradosso molto più grande ed evidente.

Ed infatti, è noto che l’obbligo di consegna dell’elenco dei condomini morosi al creditore che ne faccia richiesta è uno strumento previsto dal legislatore proprio a tutela del creditore del Condominio, con riferimento all’eventualità in cui l’esecuzione tentata dallo stesso (ad esempio sul conto corrente condominiale) dovesse essere stata infruttuosa. In tal modo, viene consentita al creditore la possibilità di agire direttamente nei confronti dei singoli condomini non in regola con i pagamenti.

Orbene, individuando direttamente nell’amministratore in proprio il soggetto legittimato passivo di tale obbligo, nell’eventualità in cui questi non dovesse adempiere spontaneamente, il creditore potrà ricorrere allo strumento di coercizione indiretta di cui all’art. 614-bis (di cui si è parlato nei paragrafi precedenti), in forza del quale l’amministratore verrà personalmente condannato al pagamento di una somma di denaro a titolo di penale per ogni giorno di ritardo nella consegna della predetta documentazione.

Tale strumento di coercizione indiretta verosimilmente indurrà l’amministratore ad ottemperare (anche celermente) all’obbligo contemplato dall’art. 63 disp. att. c.c., proprio in quanto diretto personalmente nei confronti dello stesso.

Ragionando diversamente, e ritenendo dunque che la legittimazione passiva spetti al Condominio, invece, nell’eventualità in cui l’amministratore pro tempore non dovesse adempiere spontaneamente all’obbligo di consegna dell’elenco dei condomini morosi, la relativa azione giudiziaria (ivi compreso la richiesta di condanna ex art. 614-bis) dovrebbe essere promossa nei confronti del Condominio.

In tale situazione, però, il rischio è che si venga a creare una situazione di paralisi assoluta, che impedirebbe al creditore di veder concretamente soddisfatta la propria pretesa.

Infatti, nell’eventualità in cui, anche a seguito di condanna in sede giudiziaria del Condominio alla consegna dell’elenco dei condomini morosi (oltre che al pagamento della penale ex art. 614-bis c.p.c.) l’amministratore pro tempore non dovesse adempiere spontaneamente, l’obbligo di pagamento delle somme di cui allo strumento di coercizione indiretta previsto dal 614-bis graverebbe sempre sul Condominio.

Va da sé, però, che se il Condominio non dovesse disporre di fondi (tanto da aver indotto il creditore, a seguito di un’esecuzione infruttuosa, a richiedere la consegna dell’elenco dei condomini morosi, così da procedere alle esecuzioni individuali), l’ulteriore condanna sempre del Condominio al pagamento delle predette somme di cui allo strumento di coercizione indiretta risulterebbe assolutamente inutile.

Il creditore, infatti, si troverebbe nell’impossibilità di escutere anche queste somme (posto che l’esigenza di ottenere l’elenco dei condomini morosi era sorta proprio da una situazione di insolvenza del Condominio).

In siffatto contesto, pertanto, il risultato sarebbe quello di creare una situazione di paralisi assoluta in danno del creditore, che si vedrebbe impossibilitato ad escutere il proprio diritto di credito.

Sempre a parere di chi scrive, pertanto, anche da un punto di vista di approccio pratico alle problematiche connesse all’adempimento dell’obbligo di cui all’art. 63 disp. att. c.c., si ritiene maggiormente condivisibile l’orientamento che individua nell’amministratore di Condominio, in proprio, il soggetto legittimato passivo del predetto obbligo di comunicazione dei dati dei condomini morosi.

5. La pronuncia della Suprema Corte

Come già accennato in premessa, a porre definitivamente fine ai superiori contrasti in Giurisprudenza è finalmente intervenuta la Suprema Corte, con la recentissima sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025.

Con tale sentenza la Cassazione ha chiarito che “l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi (e la conseguente legittimazione passiva in caso di azione giudiziale) spetta all’amministratore in proprio, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell’ordine di escussione contemplato dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c., che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio e la cui violazione dà luogo, pertanto, a una responsabilità di tipo aquiliano” (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 15/01/2025, n. 1002).

In particolare, la Corte ha precisato che l’obbligo contemplato dall’art. 63 disp. att. c.c. esula dagli obblighi interni al rapporto di mandato intercorrente tra l’amministratore ed il Condominio (atteso che l’amministratore è tenuto a fornire i nominativi dei suoi stessi mandanti ad un soggetto terzo estraneo), e non costituisce pertanto adempimento o incombenza legata all’attuazione del programma obbligatorio

corrente con il condominio, alla stregua del contratto di amministrazione.

Esso, come detto, è espressione del generale obbligo di cooperazione col terzo creditore che la legge pone direttamente a carico dell’amministratore, ed è funzionale a consentire ai creditori del Condominio il rispetto dell’obbligo fissato dal secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., che impone di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo avere inutilmente aggredito i condomini morosi (beneficium excussionis).

Conseguentemente, dal momento che la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni proprie ed i poteri rappresentativi dell’amministratore riferibili al Condominio di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., ma costituisce un obbligo che la legge pone direttamente a carico dell’amministratore, la violazione dello stesso integra un’ipotesi di responsabilità aquiliana.

Infatti, si legge sempre nella sopra richiamata sentenza “il ritardo dell’amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi è, infatti, potenzialmente idoneo a causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni” (cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 15/01/2025, n. 1002).

Da ciò discende, pertanto, che il soggetto legittimato passivo nell’azione di condanna alla comunicazione dei dati dei condomini morosi non può che essere l’amministratore in proprio, e non il Condominio in persona dell’amministratore.