Operatività del principio di accessione e comunione ordinaria

Il principio di accessione rappresenta uno dei cardini dell’ordinamento giuridico in materia di acquisto della proprietà a titolo originario.

Nel previgente Codice civile del 1865, l’art. 447 riconosceva al proprietario del suolo la facoltà di edificare o piantare liberamente sul proprio terreno, stabilendo una presunzione – seppur relativa – secondo cui quanto edificato o piantato sopra il suolo appartenesse al proprietario del suolo stesso. Tale presunzione poteva tuttavia essere superata qualora fosse diversamente previsto.

Con l’entrata in vigore del Codice civile del 1942, l’accessione viene annoverata, insieme alla specificazione, all’unione e alla commistione, tra i modi di acquisto della proprietà a titolo originario. Come noto, la proprietà può essere acquistata a titolo originario – quando il diritto nasce ex novo in capo a un soggetto – oppure a titolo derivativo, quando la titolarità è trasferita da un precedente proprietario mediante contratto o successione (inter vivos o mortis causa).

Nel caso dell’accessione, l’acquisto della proprietà si verifica in virtù della connessione tra il bene principale (il suolo) e il bene accessorio (la costruzione o piantagione), determinando l’automatico acquisto da parte del proprietario del bene principale. In altri termini, il proprietario del suolo è ritenuto, salvo patto contrario, anche proprietario di tutto ciò che vi si trovi sopra o sotto.

L’accessione come modo di acquisto della proprietà a titolo originario si caratterizza perché dispone che il proprietario del suolo è anche il proprietario di tutto ciò che si trova sotto o sopra il suolo. Le parti nel rispetto dell’autonomia privata possono derogare a questo principio e infatti, una deroga si rinviene nell’art. 952 co.2 del c.c. nella parte in cui il legislatore dispone che il proprietario del suolo che è anche il proprietario della costruzione può alienare solo quest’ultima a un altro soggetto senza alienare anche il suolo.

Il principio di accessione ha generato una serie di profili problematici circa la sua applicazione in tema di comunione ordinaria (situazione che si verifica quando un bene è in comproprietà di più soggetti). In particolare, si nutrono dubbi sull’operatività o meno del principio di accessione quando sul bene in comunione uno solo dei partecipanti alla comunione costruisce un’opera.

Il punto controverso riguarda la possibilità per un solo comproprietario di edificare sul suolo comune e la sorte giuridica dell’opera realizzata: l’opera accede al suolo comune divenendo anch’essa comune, oppure appartiene in via esclusiva al costruttore?

L’art. 1102 c.c. disciplina l’uso del bene comune, riconoscendo a ciascun partecipante la facoltà di farne uso purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. L’edificazione di un’opera, se avvenuta senza il consenso degli altri comproprietari, potrebbe dunque alterare la destinazione del bene comune, configurando un uso esclusivo in violazione della norma citata.

La giurisprudenza e la dottrina hanno individuato due ipotesi distinte:

– Costruzione con consenso: se il comproprietario realizza l’opera con il consenso espresso degli altri, e dal titolo risulta l’intento di attribuirgli la proprietà esclusiva della costruzione, allora non opera il principio di accessione, e il costruttore acquista la proprietà esclusiva del manufatto.

– Costruzione senza consenso: in assenza di consenso, e qualora dal titolo non risulti alcuna diversa volontà, l’opera si considera caduta in comunione, e si applica il principio di accessione, con conseguente comunione anche dell’opera realizzata.

In tale secondo scenario, i comproprietari dissenzienti possono invocare lo ius tollendi, ossia la facoltà di richiedere la rimozione dell’opera ai sensi dell’art. 2933 c.c., per ripristinare lo stato del bene comune antecedente alla costruzione. Tuttavia, lo ius tollendi incontra un limite: qualora si dimostri che l’opera sia stata tollerata, ancorché senza consenso espresso, non potrà più essere rimossa, e l’opera entrerà definitivamente nel regime di comunione ordinaria.

Il principio di accessione, seppur strutturalmente semplice, si confronta nella prassi con situazioni giuridiche complesse, come la comunione ordinaria, in cui il bilanciamento tra diritti individuali e collettivi richiede una lettura attenta e contestualizzata della norma.

La distinzione tra costruzione autorizzata e costruzione abusiva risulta determinante per definire la titolarità della proprietà dell’opera. In ogni caso, la disciplina codicistica offre strumenti di tutela sia per il comproprietario costruttore sia per i comproprietari dissenzienti, nel rispetto del principio di correttezza e dell’equilibrio tra posizioni giuridiche soggettive.