Canoni di locazione esclusi dal pignoramento immobiliare se già assegnati

Con la sentenza n. 17195/2025 del 26 giugno 2025  la Corte di Cassazione, Sezione III civile ha chiarito che i canoni di locazione già assegnati a un creditore in sede di pignoramento presso terzi non possono rientrare nel successivo pignoramento immobiliare sull’immobile locato. Una pronuncia di rilievo per custodi, creditori e operatori delle esecuzioni forzate.

Il caso. La vicenda trae origine da un’esecuzione immobiliare promossa dalla Banca Popolare dell’Alto Adige su un immobile sito in Cles, condotto in locazione da una società terza con contratto ultraventennale.

Il custode giudiziario richiedeva di poter riscuotere i canoni di locazione e, con provvedimento del 2 novembre 2020, il giudice dell’esecuzione immobiliare ritenne il custode legittimato a riscuotere i canoni di locazione e a negoziare con il conduttore modifiche contrattuali.

Tuttavia, la Cassa Rurale Val di Non, che già aveva ottenuto l’assegnazione dei canoni in un precedente pignoramento presso terzi (con ordinanza del G.E. di Trento del 2017), proponeva opposizione ex art. 617 c.p.c.

Il Tribunale accoglieva l’opposizione, osservando che l’ordinanza di assegnazione aveva determinato il trasferimento immediato della titolarità del credito a favore della Cassa Rurale Val di Non, assegnatario, rendendo inopponibile la successiva espropriazione immobiliare.

Avverso tale decisione proponeva ricorso per Cassazione la società Angera Securitisation s.r.l. e per essa la società doValue s.p.a. ma il ricorso veniva dichiarato inammissibile per difetto di notifica.

La Corte, tuttavia, ai sensi dell’art. 363, comma 3, c.p.c., ha ritenuto la questione di particolare importanza e ha fissato un principio di diritto nell’interesse della legge.

Il principio affermato. La Suprema Corte ha chiarito che: l’ordinanza di assegnazione ex art. 553 c.p.c. produce un effetto traslativo immediato, anche in relazione ai canoni futuri, purché derivanti da un rapporto locatizio già in essere; per effetto dell’assegnazione, i canoni fuoriescono dal patrimonio del debitore esecutato, sicché un successivo pignoramento immobiliare non può attrarli nella massa esecutiva; il giudice dell’esecuzione immobiliare non ha alcun potere di disporre su canoni già assegnati, altrimenti si configurerebbe un provvedimento abnorme; eventuali sopravvenienze che incidano sull’obbligo del terzo (ad esempio, cessazione della locazione) possono essere fatte valere solo mediante un giudizio ordinario di cognizione.

Secondo la Corte, l’ordinanza di assegnazione comporta un effetto immediato di sostituzione del creditore nel rapporto obbligatorio, con conseguente fuoriuscita del credito dal patrimonio del debitore.

Riflessioni sistematiche. La decisione si innesta in un filone già avviato dalla Cassazione con la sentenza n. 11698/2024, che aveva affrontato il problema inverso (quando l’esecuzione immobiliare precede quella presso terzi).

In quell’occasione la Corte aveva proposto una soluzione di coordinamento tra procedure mediante la riunione innanzi al giudice dell’espropriazione immobiliare, valorizzando l’art. 493 c.p.c.

La novità della sentenza n.17195/2025 in commento sta nel chiarire cosa accade quando il pignoramento immobiliare segue a una precedente ordinanza di assegnazione: in tale ipotesi non vi è spazio per alcun coordinamento, poiché i canoni risultano già definitivamente trasferiti al creditore assegnatario.

La logica sottostante è chiara: un bene giuridico (il credito per canoni) non può essere attratto in un’esecuzione immobiliare se non appartiene più al debitore. In questo senso, il pignoramento dell’immobile colpisce un cespite “spogliato” della sua rendita locativa.

Implicazioni pratiche. La pronuncia ha effetti rilevanti per la prassi:

– Creditori procedenti: chi intende aggredire un immobile locato deve verificare se i canoni siano già stati oggetto di pignoramento presso terzi e assegnazione, altrimenti rischia di trovarsi davanti a un bene privo di rendita.

– Custodi giudiziari: non possono riscuotere i canoni già assegnati, pena la nullità degli atti compiuti.

– Banche e creditori ipotecari: devono considerare che la garanzia patrimoniale offerta dall’immobile può risultare depotenziata dalla perdita dei frutti civili.

– Debitori: non possono utilizzare la procedura immobiliare come strumento per rimettere in discussione l’assegnazione già disposta in favore di un creditore.

Conclusioni. La Cassazione, pur dichiarando inammissibile il ricorso, ha fornito un chiarimento prezioso, l’ordinanza di assegnazione dei canoni locatizi prevale sul successivo pignoramento immobiliare.

Si tratta di un principio che contribuisce a rafforzare la certezza del diritto e a garantire la stabilità delle procedure esecutive, evitando conflitti tra giudici dell’esecuzione e garantendo un più corretto concorso dei creditori.

La pronuncia si colloca in un contesto di crescente attenzione della giurisprudenza alle interferenze tra diverse forme di espropriazione e segna un ulteriore passo verso la definizione di regole chiare e coerenti per la pratica esecutiva.