Cessione contestuale di nuda proprietà e usufrutto: tassazione unitaria o distinta?

Sommario: 1. Il caso – 2. Il contesto normativo precedente – 3. Il contesto normativo attuale – 4. Cessione contestuale di nuda proprietà e usufrutto – 5. Conclusioni

1. Il caso

Marito e moglie intendono, separatamente e contestualmente, concedere il diritto di usufrutto su un immobile e cederne la nuda proprietà, in favore di soggetti distinti: tale fattispecie, ai fini delle imposte dirette, è da equipararsi ad una cessione immobiliare, considerando che all’esito dell’operazione gli stessi non vantano alcun diritto sul bene? Oppure i negozi vanno considerati – e quindi tassati – autonomamente?

Questo il tema oggetto dell’interpello n. 133/2025 sottoposto all’Agenza delle Entrate, che ci fornisce l’occasione di riflettere sul trattamento fiscale dei negozi aventi ad oggetto diritti reali di godimento e sulle ipotesi di collegamento negoziale.

Prima di addentrarci nella questione è opportuna una ricostruzione della normativa, anche alla luce delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio per il 2024 (Legge n. 213/2023).

2. Il contesto normativo precedente

Prima delle modifiche, l’articolo 9 TUIR – norma che disciplina la determinazione del reddito complessivo ai fini delle imposte sui redditi – al comma 5 equiparava cessioni a titolo oneroso e atti di costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento:

5. Ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società.

Pertanto i relativi redditi sarebbero stati attratti dall’articolo 67, comma 1, lettera b)

1. Sono redditi diversi […]

b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu’ di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita’ immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonche’, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;

Ciò valeva per atti aventi ad oggetto il diritto di superficie, la proprietà superficiaria, l’enfiteusi, ma non il diritto di usufrutto^[1]; quest’ultimo infatti trovava autonoma collocazione nell’articolo 67, comma 1, lettera h):

h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto […] di beni immobili […]

Secondo la stessa Agenzia delle Entrate il termine “concessione” sarebbe “adoperato in senso atecnico in riferimento a tutti gli atti giuridici aventi l’effetto di trasferire ad altri la potenzialità reddituale di un immobile” (Ris. 77/020 del 12.1.1993), per cui ricadrebbero nel campo di applicazione della norma sia l’atto di cessione a titolo oneroso del diritto di usufrutto, sia l’atto di costituzione onerosa del medesimo diritto.

Operando una sintesi, si avrebbe:

• applicazione della h) per la costituzione e la cessione di usufrutto

• applicazione della b) per la costituzione e la cessione di altri diritti reali

3. Il contesto normativo attuale

La citata novella ha in primo luogo toccato l’articolo 9, aggiungendo la specificazione che l’equiparazione opera solamente “laddove non è previsto diversamente“.

5. Ai fini delle imposte sui redditi, laddove non e’ previsto diversamente, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in societa’.

Se ci si fermasse qui, nulla sarebbe cambiato rispetto a quanto esposto in precedenza. Tuttavia il legislatore ha provveduto a riformulare anche l’articolo 67, comma 1, lettera h):

h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento […] di beni immobili […]

La norma ora include esplicitamente, oltre alla “concessione in usufrutto“, anche la “costituzione degli altri diritti reali di godimento“.

La relazione illustrativa alla Legge di Bilancio 2024 chiarisce che l’equiparazione tra proprietà e diritti reali di godimento, ai fini delle cessioni a titolo oneroso, vale esclusivamente nell’ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione. Riprendendo lo schema, oggi avremmo^[2]:

• applicazione della h) per la costituzione di diritti reali

• applicazione della b) per la cessione di diritti reali

La qualificazione nella lett. b) o nella lett. h) è tutt’altro che indifferente dal punto di vista fiscale:

• nel primo caso si ha una plusvalenza, tassabile se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto del diritto (o in caso di costituzione di diritto reale, nell’ipotesi in cui l’immobile sia nella disponibilità del cedente da meno di cinque anni) e determinata dalla contrapposizione tra corrispettivo e rilevano il costo di acquisto del bene o le spese di costruzione, aumentati dei costi inerenti (cfr. art. 68 TUIR)

• nel secondo caso il corrispettivo è tassato senza esclusioni e la somma percepita viene abbattuta solamente dalle spese specificatamente inerenti alla produzione del reddito stesso (cfr. art. 71 TUIR).

E’ chiaro come dal punto di vista delle modalità di calcolo, la tassazione ex lettera h) risulti potenzialmente più gravosa rispetto a quella ex lettera b). Come osservato anche dal Notariato^[3], con riferimento agli atti costitutivi di diritti reali di godimento non è affatto facile individuare tali “spese di produzione”, visto che si tratterebbe di quelle relative a un rapporto continuativo che non si esaurisce in un’utilità che può essere percepita anche una tantum.

In definitiva per i diritti reali, al di fuori delle spese che possono essere calcolate in proporzione a quelle sostenute per l’acquisto originario della piena proprietà o del diritto reale di maggiore entità, non è di solito possibile identificare altre spese di produzione deducibili: il rischio è che l’intero corrispettivo potrebbe costituire la base imponibile su cui tassare il reddito.

Ad ogni modo, per quanto di nostro interesse, la conseguenza è che oggi ogni atto a titolo oneroso con il quale si costituisca un diritto di usufrutto su un immobile genera, sempre e comunque, un reddito diverso rientrante nell’articolo 67, comma 1, lettera h).

4. Cessione contestuale di nuda proprietà e usufrutto

Venendo ora al caso esposto in premessa, secondo il Consiglio Nazionale del Notariato^[4], per individuare il corretto regime di tassazione in una simile operazione andrebbe valorizzato l’effetto economico della stessa, utilizzando un approccio “sostanziale”: poiché il soggetto disponente si spoglia completamente e definitivamente di ogni diritto sul bene, senza trattenere nulla per sé, gli effetti sono sostanzialmente equivalenti a quelli di una “cessione unitaria” della piena proprietà, ricadente pertanto nel regime delle plusvalenze immobiliari di cui alla lettera b) dell’art. 67 TUIR.

Di diverso avviso l’Agenzia delle Entrate (Risposta 133/2025), secondo la quale si è in presenza di due distinti negozi giuridici, autonomi sotto il profilo civilistico e, conseguentemente, autonomi anche sotto il profilo fiscale. L’Agenzia evidenzia come il diritto di usufrutto possa essere costituito solo allorquando il soggetto sia titolare della piena proprietà dell’immobile: solo a seguito di detta costituzione, il soggetto costituente potrà disporre per il trasferimento a terzi della nuda proprietà dell’immobile medesimo.

Prima viene costituito il diritto di usufrutto (classificabile come “nuovo“, non preesistente in capo all’acquirente), e solo successivamente si ha il trasferimento oneroso della nuda proprietà (un diritto “preesistente” che rimane in capo al proprietario dopo la costituzione dell’usufrutto, prima di essere ceduto). L’operazione complessivamente considerata comporta un effetto estintivo totale della posizione giuridica di partenza del soggetto cedente (piena proprietà), pur sempre ottenuto tramite due atti distinti.

L’amministrazione finanziaria giunge a tali conclusioni anche alla luce di due ordinanze della Corte di Cassazione, che trattano un’analoga operazione, seppur con riferimento ad ambiti impositivi diversi (n. 7154/2021 relativa ad imposte ipo-catastali e n. 11922/2021 relativa ad imposta di registro). In sostanza, ci si rifà alla nota distinzione tra negozio complesso, “contrassegnato da una causa unica” e collegamento negoziale, dove “distinti ed autonomi atti negoziali si riannodano ad una fattispecie complessa pluricausale, della quale ciascuno realizza una parte, ma pur sempre in base ad interessi immediati ed autonomamente identificabili” (Cassazione, n. 22476/2022, n. 25620/2022, n. 3056/2024 e 3466/2024).

Nell’imposizione indiretta l’atto complesso sconta un’unica tassazione, come se lo stesso contenesse la sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa, “in quanto le varie disposizioni sono rette da un’unica causa e, quindi, derivano necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre”, viceversa le disposizioni che danno vita a un collegamento negoziale, “in quanto rette da cause distinte, sono invece soggette ciascuna ad autonoma tassazione, in quanto la pluralità delle cause dei singoli negozi, ancorché funzionalmente collegate dalla causa complessiva dell’operazione, essendo autonomamente identificabili, portano ad escludere l’operatività dell’art. 21 cit., comma 2” (Cassazione, n. 30983/2023)”. Lo stesso ragionamento varrebbe per le imposte dirette: poiché trasferimento di nuda proprietà e usufrutto a soggetti diversi non implicano una connessione oggettiva tra le due operazioni, ma solo una connessione derivante dalla volontà delle parti, ciò comporta autonoma tassazione delle singole disposizioni negoziali.

Pertanto, per l’Agenzia, l’operazione si scinde in due eventi fiscalmente rilevanti:

• Costituzione onerosa dell’usufrutto: il corrispettivo percepito per la creazione di questo diritto costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), e viene tassato secondo i criteri dell’articolo 71, comma 2, TUIR.

• Cessione della nuda proprietà: la plusvalenza derivante da questo trasferimento è soggetta al regime ordinario delle plusvalenze immobiliari ex articolo 67, comma 1, lettera b), e articolo 68 TUIR, rilevando solo se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto del bene (salve le esenzioni ordinarie).

5. Conclusioni

L’Agenzia delle Entrate, forte del nuovo quadro normativo e supportata da recenti pronunce della Cassazione sull’autonomia delle singole disposizioni negoziali, ribadisce che la contestuale cessione di nuda proprietà e usufrutto non può essere trattata fiscalmente come un’unica cessione di piena proprietà. Al contrario, essa configura la costituzione di un nuovo diritto (l’usufrutto) e la cessione di un diritto preesistente (la nuda proprietà), ciascuno soggetto al proprio autonomo inquadramento fiscale. Tale impostazione, pur coerente con la lettera delle nuove disposizioni e con i consolidati indirizzi in tema di collegamento negoziale, impone agli operatori e ai contribuenti stessi di valutare con estrema attenzione gli effetti fiscali derivanti da qualsiasi atto di disposizione di diritti reali.

^[1] Non per tutti i diritti reali di godimento è agevole distinguere tra “cessione” e “costituzione”: per i diritti di uso e abitazione vige un espresso divieto di cessione (art. 1024 c.c.), mentre per il diritto di servitù la sua struttura non permette un’autonoma cessione del diritto (art. 1027 c.c.).

^[2] Tale bipartizione non è stata estesa alle imposte indirette, dove è ancora prevista l’“equiparazione” tra la cessione della piena proprietà e la costituzione dei diritti reali di godimento (es. Tariffa Parte 1 Articolo 1, DPR 26 aprile 1986 n 131).

^[3] Consiglio Nazionale del Notariato, Studio 14-2024/T, Par. G3.

^[4] Consiglio Nazionale del Notariato, Studio 14-2024/T, Par. B2.

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Marco Paoloni

Funzionario amministrativo tributario a Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Fermo

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