Al via il Regolamento MEF in materia di edilizia convenzionata

Al via il Regolamento MEF in materia di edilizia convenzionata

Il Ministero delle Economie e Finanze ha approvato il Regolamento di attuazione alla Legge 136/2018, che entrerà in vigore dal 25 novembre 2020, ponendo così fine alla paralisi delle convenzioni comunali in materia di Edilizia Pubblica Convenzionata; paralisi iniziata all’entrata in vigore della legge del 2018.

Prima di tracciare le linee guida del regolamento MEF, occorre preliminarmente – senza alcuna pretesa di esaustività e con grandi semplificazioni a riguardo – ripercorrere l’evoluzione normativa della disciplina de quo.

L’art. 35 della Legge 865/1971 introduce la disciplina delle cosiddette aree P.E.E.P, prevedendo che il Comune possa concedere a favore di privati il diritto di superficie o di proprietà, su suolo pubblico o privato in espropriazione, per la costruzione di case di tipo economico e popolare. Dette aree P.E.E.P. si inseriscono nell’edilizia convenzionata, in quanto la cessione del diritto di superficie o di proprietà prevede la stipula di una Convenzione tra il Comune concedente e l’impresa richiedente.

Le Convenzioni predispongono un sistema di controtutele, infatti l’impresa richiedente acquista dal Comune il diritto di superficie o di proprietà allo stesso prezzo (vantaggioso) che il Comune deve sopportare per l’esproprio delle aree e in cambio, oltre ad obblighi di urbanizzazione primaria e secondaria dei luoghi, il Comune impone all’impresa di alienare gli alloggi a “prezzi calmierati”, al fine di frenare speculazioni. Occorre, tuttavia, operare una distinzione tra la disciplina delle convenzioni P.E.E.P. in diritto di proprietà e in diritto di superficie.

All’art. 35 della legge 865/71 le convenzioni P.E.E.P. in diritto di proprietà prevedevano un divieto assoluto di alienazione dell’alloggio di edilizia economica e popolare per dieci anni dal rilascio della licenza di abitabilità; relativo nei successivi dieci anni, in quanto prevedevano la possibilità di alienare solo a soggetti aventi i requisiti soggettivi per l’assegnazione di alloggi di edilizia economica e popolare a prezzi determinati dall’U.T.E; successivamente un divieto di alienazione ad un prezzo superiore rispetto a quello fissato dall’U.T.E, se non previo pagamento delle somme dovute al Comune, calcolate secondo appositi indici. La legge 179/92 ha, di poi, eliminato il divieto di alienazione, consentendo la libera circolazione dell’alloggio costruito in diritto di proprietà. Di poi, l’art. 3, comma 63, legge 662/96, modificando l’art. 35 della legge 861/75 ha reintrodotto il vincolo di prezzo per gli alloggi di aree P.E.E.P. costruiti in diritto di proprietà, imponendo il rispetto delle prescrizioni previste per le Convenzioni della Legge Bucalossi. Realizzando, così, un triplice scenario: la sussistenza di alloggi di edilizia convenzionata ante ’92, quelli tra il 1992 e il 1996 che sono, per così dire, liberi, e quelli successivi al ’96 nuovamente vincolati.

Quanto agli alloggi in aree P.E.E.P. costruiti in diritto di superficie è, successivamente, intervenuto il comma 49 bis dell’art. 31 della legge numero 448/1998 introdotto dalla legge 106/2011, il quale ha previsto la possibilità di eliminare il vincolo di prezzo per la cessione degli alloggi in proprietà superficiaria tramite una Convenzione stipulata tra il privato e il Comune. Il privato che volesse alienare il bene ad un prezzo superiore rispetto a quello calmierato deve rivolgersi al Comune per la determinazione del prezzo massimo e per alienare ad un prezzo superiore deve stipulare con il Comune apposita convenzione, versando allo stesso la somma da esso individuata per l’affrancazione del vincolo, purché trascorsi cinque anni dalla prima assegnazione. In tal modo sarà consentita la circolazione del bene ad un prezzo libero.

L’introduzione dei commi 49 bis e ter dell’31 della legge numero 448/1998, introdotti dalla legge 106/2011, ha creato numerosi problemi alla circolazione degli alloggi in aree P.E.E.P., in quanto la norma nel prevedere le procedure di svincolo del prezzo massimo non differenziava le convenzioni di alloggi in aree P.E.E.P costruiti in diritto di proprietà o di superficie, né tra quelli costruiti in proprietà prima del riferimento alla legge Bucalossi. Ciò ha dato luogo a numerose controversie giudiziarie dovute ad un difetto interpretativo circa l’applicabilità dei “prezzi calmierati” solo agli alloggi in diritto di superficie o in diritto di proprietà e ancor di più, solo alla prima cessione dell’alloggio o anche a tutte quelle successive.

In tale conflitto interpretativo si colloca la sentenza n. 18135/2015 della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite. I Giudici della Suprema Corte di Cassazione affermavano che l’eliminazione del divieto di alienazione non fosse, per ciò solo, elemento volto a determinare anche l’eliminazione dei prezzi calmierati nei trasferimenti di aree P.E.E.P. in diritto di proprietà ed inoltre, precisavano che proprio l’introduzione normativa del comma 49 bis all’art. 31 della legge numero 448/1998 da parte della legge 106/2011 non avrebbe avuto ragion d’essere se il limite dei prezzi calmierati non si fosse applicato anche alle cessioni successive alla prima, senza distinguere tra alloggi in diritto di proprietà e in diritto di superficie. Gli Ermellini hanno, dunque, qualificato il limite in questione come un onere reale volto a seguire il bene interessato. La sentenza in commento ha determinato più caos giuridico di quanto mirasse a risolverne, in quanto prescrivendo il diritto del compratore – anche successivo alla prima cessione – di pagare il bene, nato quale alloggio P.E.E.P. – a prezzo calmierato ha provocato l’iscrizione a ruolo di numerose cause per la ripetizione dell’indebito del maggior prezzo.

Proprio con l’intento di dirimere dette pretese è intervenuto in materia il legislatore con l’introduzione dell’art. 25 undecies, comma 2, della legge 17 dicembre 2018 numero 136 che ha modificato – con efficacia retroattiva – l’art. 31 della legge numero 448/1998, sancendo la possibilità di applicare la nuova disciplina anche a tutti gli alloggi costruiti prima del dicembre 2018. L’introdotto comma ha stabilito che <<I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale determinato secondo la procedura di cui al comma 48>>. L’innovazione, dunque, sta nel novero dei soggetti che possono accedere alla procedura di svincolo del prezzo calmierato, in quanto essi possono essere:

– persone fisiche, mentre è esclusa la possibilità alle persone giuridiche, anche al fine di scongiurare speculazioni da parte delle società costruttrici, anche se resta paradossalmente ammessa l’istanza all’imprenditore persona fisica, a meno che non si interpreti la norma nel senso di escludere dal concetti di persona fisica colui che agisce per scopi imprenditoriali;

– anche ex titolari di diritti reali sul bene oggetto di cessione, il che comporta che anche i precedenti titolari di diritti di proprietà o di superficie, potranno chiedere al Comune la stipulazione della Convenzione;

– aventi interesse, da intendere come tutti coloro che – avendo ceduto diritti – possono subire azioni di ripetizione dell’indebito da parte degli acquirenti.

Ulteriore fondamentale novità, con rilevanti profili anche notarili, sta nell’introduzione del comma 49 quater dell’articolo 31 del Decreto Legislativo 448/1998 da parte della legge 136/2018. Detto comma prescrive la sanzione dell’inefficacia per il trasferimento dell’alloggio in area P.E.E.P. ad un prezzo superiore rispetto al prezzo calmierato fino al momento in cui non sia attivata la procedura di svincolo di cui ai commi 48 ter e quater. In proposito, autorevole dottrina ha meglio specificato che la sanzione dell’inefficacia avrebbe compiutamente sostituito – abrogandola – la ben più rigida sanzione della nullità parziale, prescritta dall’art. 35 della legge 865/1971 per le Convenzioni stipulate secondo lo schema tipo delle Convenzioni Bucalossi. Tuttavia, è bene precisare che la questione non è per nulla pacifica, almeno limitatamente alle convenzioni di edilizia economica e popolare in diritto di proprietà antecedenti al 1996. E’ certo, invece, che la nuova sanzione della inefficacia si applichi alle convenzioni di edilizia economica e popolare in diritto di superficie, per le quali l’art. 35 della legge 865/1971 non prescriveva alcuna sanzione.

Nonostante l’opposto intento legislativo, il nuovo comma 49 bis dell’articolo 31 del Decreto Legislativo 448/1998 da parte della legge 136/2018 ha completamente paralizzato le procedure di svincolo del prezzo calmierato, a causa del ritardo nell’approvazione del regolamento Ministeriale di Attuazione.

I comuni, infatti, in attesa dello stesso sono stati restii a determinare il corrispettivo loro dovuto per lo svincolo e ciò al fine di evitare che in assenza dei criteri, determinati dal MEF per l’individuazione dello stesso – potessero sorgere pretese restitutorie nei confronti delle casse comunali. L’art. 1 del richiamato regolamento MEF prescrive le modalità per il calcolo del corrispettivo per la rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione nonché di canone massimo di locazione, introducendo una apposita formula matematica, la cui applicazione esonererà il comune da ogni pretesa a riguardo. Sempre in ottica di deflazione giudiziaria l’art. 2 del regolamento, inoltre, tenta di facilitare, ulteriormente, l’accesso alla procedura di svincolo, introducendo l’ammissibilità di una dilazione del pagamento verso il Comune. Infatti, su richiesta di parte, il comune concede una dilazione di pagamento del corrispettivo, maggiorato degli interessi legali, previa presentazione di una garanzia fideiussoria rilasciata da imprese bancarie o assicurative che rispondano ai requisiti di solvibilità previsti dalle norme che ne disciplinano le rispettive attività o rilasciata da intermediari finanziari iscritti all’albo di cui all’articolo 106 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, che abbiano i requisiti minimi di solvibilità richiesti dalla vigente normativa bancaria assicurativa. Trattasi di garanzia a prima richiesta, senza la possibilità per il garante professionista di eccepire il beneficio di preventiva escussione. In caso di concessione della dilazione di pagamento, la stipulazione e la trascrizione della convenzione di rimozione del vincolo, presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente, ai sensi dell’articolo 2645-quater del codice civile, possono essere effettuate dopo il pagamento della prima rata.

L’entrata in vigore del Regolamento è fissata nel 25 novembre 2020. Tra pochi giorni sarà, finalmente, possibile comprendere se la sua approvazione possa o meno sbloccare la paralisi dell’edilizia convenzionata, risolvendo le lungaggini delle vendite di questi alloggi.

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Antonia Iannello

E' notaio in esercizio in Gioia del Colle (BA), iscritta al Ruolo del Distretto Notarile di Bari. Napoletana, si laurea con lode e con i complimenti scritti della commissione esaminatrice all'età di ventitré anni alla facoltà di Giurisprudenza dell'Università Federico II di Napoli. Supera, all'età di ventisei anni, il primo concorso notarile cui ha partecipato con il massimo dei voti alla prova orale. E' , ad oggi, il notaio in esercizio più giovane d'Italia. E' idonea all'esercizio della professione di avvocato, superando l'esame innanzi alla commissione esaminatrice della Corte d'Appello di Salerno con la votazione complessiva di 410/450.

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