La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari: tra mandato senza rappresentanza e negotiorum gestio

La questione della locazione della cosa comune posta in essere da uno solo dei comproprietari è stata oggetto di un lungo dibattito in giurisprudenza.

Preliminarmente, appare opportuno fare una piccola digressione sui singoli istituti che rilevano nel caso de quo – e, segnatamente, gli istituti della comunione e della locazione.

Per quanto attiene all’istituto della comunione, la disciplina è contenuta negli artt. 1100 e ss. del codice civile e sussiste quando la proprietà o altro diritto reale spetta a più persone in comune.

In materia di comunione, sia la dottrina che la giurisprudenza si sono sempre interrogate sulla disciplina applicabile in ipotesi di locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari.

A tal proposito, si richiama il concetto di “quota” – di cui si parla all’art. 1101, co. 1 c.c. (“le quote si presumono uguali”) – che sta ad indicare la misura, nonché il limite, della partecipazione di ciascun comunista all’amministrazione, godimento, ripartizione degli oneri e dei vantaggi e, più in generale, a tutte le vicende giuridicamente rilevanti riguardanti la cosa comune.

La locazione è un contratto tipico, avente efficacia meramente obbligatoria, con cui una parte (cd. “locatrice”) si obbliga a far godere all’altra (cd. “conduttrice/locataria”) una cosa mobile o immobile per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

Nel caso oggetto di analisi, trattandosi di una fattispecie complessa, quindi, caratterizzata dalla coesistenza e dall’integrazione delle norme in materia di locazione con quelle della comunione, appare utile richiamare l’art. 1103[1], co. 1 c.c., il quale riconosce ad ogni partecipante alla comunione la possibilità di cedere ad altri il godimento della cosa, seppur nei limiti della propria quota.

L’art. 1108 c.c., co. 3, invece, con riguardo alla locazione ultranovennale richiede il consenso di tutti i comproprietari e ciò in virtù sia dell’opponibilità della locazione ultranovennale ai terzi acquirenti (ex 1599 c.c.), sia in ragione del notevole lasso di tempo in cui ai comproprietari è sottratta la facoltà di godimento del bene comune; diversamente, ai sensi dell’art. 1105 c.c., per la locazione infranovennale, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione, è sufficiente il consenso della maggioranza dei comunisti.

Ci si è chiesto, pertanto, se il contratto stipulato senza il consenso dell’altro comproprietario possa configurarsi valido ed efficace tra le parti nonostante il mancato rispetto delle norme succitate.

La dottrina e la giurisprudenza sono arrivate a dare una risposta positiva a tale quesito e ciò in virtù delle considerazioni di cui infra.

Poiché il rapporto che nasce dal contratto di locazione ha natura personale si deve ritenere che il contratto possa essere validamente stipulato da chiunque abbia la materiale disponibilità del bene in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico. Pertanto, condizione necessaria e sufficiente per la validità del contratto consiste nella disponibilità della cosa comune da parte del comproprietario corrispondente alla detenzione esclusiva e qualificata della cosa.

Ulteriori interrogativi in materia sono sorti per quanto attiene il profilo dell’opponibilità del contratto di locazione al comproprietario che non vi ha prestato consenso.

L’art. 1372 [2] c.c. dispone che il contratto ha effetto solo nei confronti delle parti (cd. principio della relatività degli effetti del contratto). Da tale disposizione si ricaverebbe la non opponibilità del contratto al proprietario che non ha partecipato al contratto stesso, il quale dovrebbe agire per rivendicare il bene ed espellere il conduttore che, a sua volta, potrebbe agire contro il locatore inadempiente, chiedendo la risoluzione del contratto, nonché il risarcimento. Tale impostazione, però, non appare condivisibile, tant’è vero che la stessa giurisprudenza della Cassazione ha abbandonato tale ricostruzione negli ultimi anni. La Suprema Corte resta in ogni caso divisa per quanto attiene la qualificazione giuridica della fattispecie in esame.

Al riguardo vi sono due orientamenti:

– il primo orientamento riconduce la fattispecie in esame alla figura del mandato tacito senza rappresentanza regolato dall’art. 1705, co. 2;

– il secondo orientamento riconduce, invece, fattispecie in esame all’istituto della negotiorum gestio, ex 2028[3].

Il primo orientamento sposa la teoria del mandato tacito senza rappresentanza (detto presunto), secondo cui si ha la presunzione del consenso del comproprietario che non partecipa al contratto di locazione – che altro non è che un atto di ordinaria amministrazione- effettuato da un altro comproprietario a tutela di un interesse comune. La locazione della cosa comune stipulata dal singolo comproprietario sarebbe così opponibile ai comproprietari cd. “non locatori”, dovendo presumersi in difetto di prova contraria che il comproprietario abbia agito in virtù di un mandato tacito degli altri comunisti. Tale impostazione ha subito delle critiche, in quanto si è ritenuto che tale orientamento muovesse da un fatto noto, quale la stipulazione del contratto, per risalire ad un fatto ignoto, costituito dall’esistenza di un mandato tacito. Una tale presunzione, pertanto, non appare adeguatamente motivata soprattutto in considerazione del fatto che essa operi in presenza di norme, quali 1105 e 1108 c.c., che richiedono manifestazioni espresse di volontà per il compimento di atti di ordinaria e/o straordinaria amministrazione del bene comune.

Il secondo orientamento sposa la teoria della gestione di affari altrui che presenta delle affinità col mandato, in quanto vi è sempre un soggetto che si sostituisce ad un altro nel compiere atti nell’interesse di quest’ultimo, ma presenta altresì delle differenze strutturali.

Alla base del mandato vi è un rapporto giuridico in forza del quale il mandatario è tenuto a svolgere un’attività involgente la sfera altrui.

Contrariamente, la negotiorum gestio postula un intervento spontaneo del gestore e sorge in via di mero fatto, in assenza di qualsivoglia obbligazione preesistente in capo al gestore.

Affinché la fattispecie gestoria possa dirsi integrata bisognerà provare, altresì, la sussistenza dell’impossibilità di intervento dell’interessato (cd. “Absentia domini”), o, quantomeno, l’assenza della cd. “Prohibitio domini”, nonché dell’utilità iniziale della gestione (“Utiliter coeptum”[4]).

Per quanto attiene a tale ultimo requisito, in dottrina è controverso se l’utilità iniziale della gestione debba essere valutata in base ad un criterio oggettivo o soggettivo, in considerazione dei particolari interessi ed aspirazioni del dominus.

La giurisprudenza, a riguardo, reputa che la valutazione vada operata secondo un criterio oggettivo, considerando sussistente l’utiliter coeptum ogniqualvolta sia stata esplicata un’attività – che consistendo in un incremento patrimoniale o risolvendosi in una evitata perdita economica –sarebbe stata esercitata dallo stesso interessato quale buon padre di famiglia.

Quanto all’absentia domini, non è mai stata intesa come assenza fisica, ma come mera impossibilità a provvedere dell’interessato.

Tale impostazione è stata estesa dalla giurisprudenza fino a formulare il principio secondo cui sarebbe sufficiente la mancata opposizione da parte del dominus[5], purché l’inerzia dell’interessato non abbia il senso della prohibitio[6].

Il contrasto tra queste due ricostruzioni è stato risolto dalle Sezioni Unite con sentenza n. 11135/2012.

Il giudice di legittimità ha analizzato la differenza tra mandatario – il quale si sostituisce in via diretta al mandante e, pertanto, subentra in tutte le posizioni giuridiche ad esso spettanti (attive e passive) – e del gestore di affari altrui – il quale gestisce egli stesso il rapporto contrattuale, pur se nell’interesse di un soggetto diverso, che, nel caso della locazione è rappresentato dal comproprietario non locatore, che sarà estraneo al rapporto tra locatore e conduttore –  così finendo per ricondurre la fattispecie de qua alla gestione non rappresentativa.

Pur in presenza di una gestione non rappresentativa, la ratifica dell’interessato, quale comproprietario non locatore, è configurabile e determina gli effetti che sarebbero derivati da un mandato ex art. 1703 e ss. c.c., per esplicito rinvio dell’art. 2032 [7]. Tra gli effetti del mandato vi è proprio quello ex art. 1705, co. 2, il quale abilita il comproprietario non locatore a richiedere, per il tempo successivo alla ratifica, il pagamento pro quota del canone al conduttore. La ratifica non necessita di formalità particolari.

Vi è, altresì, la possibilità per il comproprietario non locatore di manifestare il suo dissenso alla conclusione del contratto ante stipula, dandone comunicazione al conduttore.

Il ratificante non diventerà, ad ogni modo, parte del contratto di locazione, il quale produrrà effetto solo tra le parti, salvo il solo potere per il comproprietario non locatore di sostituirsi al locatore nell’esercizio del diritto di credito derivante dal contratto.

Tale impostazione è stata, peraltro, di recente confermata dalla sentenza di Cassazione n. 9476/ 2021.

Per completezza espositiva, si rappresenta che qualora il comproprietario non locatore sia dissenziente non potrà esercitare le azioni possessorie, in quanto la locazione in sé per sé considerata non è un atto idoneo a privare i comproprietari non locatori del possesso del bene. Pertanto, i dissenzienti non locatori non potranno fare nulla, se non agire nei confronti del locatore per motivi inerenti all’amministrazione o all’ inadeguatezza del canone.

[1] Art. 1103 c.c.: “1. Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota. 2. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.”

[2] Art. 1372 c.c.: “1. Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. 2. Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge.”

[3] Art. 2028 c.c.: “1. Chi, senza esservi obbligato, assume scientemente la gestione di un affare altrui, è tenuto a continuarla e a condurla a termine finché l’interessato non sia in grado di provvedervi da se stesso. 2. L’obbligo di continuare la gestione sussiste anche se l’interessato muore prima che l’affare sia terminato, finché l’erede possa provvedere direttamente.”

[4] L’art. 2031 c.c. impone ai fini della configurabilità di un valido atto gestorio la sussistenza dell’utilità iniziale della gestione.

[5] Cassazione civile sez. II, 07/06/2011, n.12304

[6] Cassazione civile, sez. III, 26/06/2015, n. 13203.

[7] Art. 2032: “La ratifica dell’interessato produce, relativamente alla gestione, gli effetti che sarebbero derivati da un mandato, anche se la gestione è stata compiuta da persona che credeva di gestire un affare proprio.”

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Mariana Di Martino

Avvocato - Diritto civile Laureata in Giurisprudenza - Università degli Studi di Napoli Federico II

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