Usufrutto, nuda proprietà e art. 67 TUIR post legge di bilancio 2024

Sommario: 1. Premessa – 2. Il quadro normativo riformato dalla Legge n. 213/2023 – 3. Costituzione di usufrutto vs. cessione della nuda proprietà – 4. Disamina della risposta ad interpello n. 133/2025 – 5. Scenari operativi complessi e rischi di riqualificazione – 6. Conclusioni

Abstract iniziale: la Legge di Bilancio 2024 ha modificato gli artt. 9 e 67 del TUIR, ridefinendo il trattamento fiscale di costituzione e cessione dei diritti reali. L’articolo analizza, alla luce della Risposta ad Interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 133/2025, la tassazione della costituzione di usufrutto e contestuale/successiva cessione della nuda proprietà. Si sostiene la correttezza di trattamenti fiscali distinti, in linea con le conclusioni della stessa Risposta n. 133/2025 per il caso specifico analizzato e si evidenzia come tale approccio sia conforme alla nuova lex specialis per la costituzione di diritti reali, contrastando interpretazioni unificanti che potrebbero emergere in scenari diversi.

1. Premessa

La fiscalità immobiliare relativa ai diritti reali parziari, quali usufrutto e nuda proprietà, è da sempre terreno di scontro esegetico. La Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024) è intervenuta significativamente sugli articoli 9, comma 5, e 67, comma 1, lettera h), del D.P.R. 917/1986 (TUIR) con l’obiettivo di chiarire il regime fiscale applicabile alla costituzione e al trasferimento di tali diritti. In passato, l’equiparazione generalizzata tra cessione e costituzione di diritti reali (prevista dal previgente art. 9, co. 5, TUIR) creava incertezze, specie per l’impossibilità di identificare un “costo di acquisto” del diritto minore costituito ex novo dal pieno proprietario, rendendo problematica l’applicazione del regime delle plusvalenze. Le modifiche del 2024, introducendo una clausola di specialità nell’art. 9, co. 5 (“laddove non è previsto diversamente”) e riformulando l’art. 67, co. 1, lett. h) per ricomprendervi la “costituzione degli altri diritti reali di godimento”, sembrano tracciare una distinzione più netta: la costituzione di un diritto reale genera un reddito diverso (tassabile per intero al netto delle sole spese dirette ex art. 71 TUIR), mentre la cessione di un diritto preesistente genera plusvalenza (differenza tra corrispettivo e costo storico ex art. 68 TUIR). Il presente contributo analizza le implicazioni di queste novità, con particolare riferimento a un’operazione frequente: la costituzione del diritto di usufrutto su un immobile e la contestuale o successiva cessione della nuda proprietà. Partendo dalla Risposta ad Interpello n. 133/2025 dell’Agenzia delle Entrate, si intende dimostrare come un’interpretazione sistematica, supportata dalla dottrina (segnatamente lo Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale Notariato) e dalla giurisprudenza più recente, debba indirizzare a una tassazione separata delle due fattispecie (costituzione di usufrutto e cessione di nuda proprietà). Sebbene la Risposta n. 133/2025, per il caso specifico di vendita separata e contestuale a due diversi acquirenti, giunga a conclusioni favorevoli alla tassazione distinta, l’incertezza interpretativa più ampia risiede nel rischio che l’Amministrazione Finanziaria, in scenari operativi differenti o più complessi, possa propendere per una visione unitaria dell’operazione, disattendendo la specialità introdotta per la costituzione dei diritti reali.

2. Il quadro normativo riformato dalla Legge n. 213/2023

La Legge di Bilancio 2024 ha inciso in modo mirato sugli artt. 9 e 67 del TUIR.

L’Art. 9, Comma 5, TUIR: dalla generale equiparazione alla clausola di specialità

L’art. 1, co. 92, lett. a), L. 213/2023 ha modificato l’art. 9, co. 5, TUIR, che prima equiparava tout court le cessioni onerose agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali di godimento. L’inserimento della locuzione “laddove non è previsto diversamente” subordina tale equiparazione all’assenza di una disciplina specifica. Questa modifica non è ancillare, ma costituisce il cardine per l’applicazione autonoma e speciale dell’art. 67, co. 1, lett. h), TUIR ai redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali. La Relazione Illustrativa alla Legge di Bilancio 2024 chiarisce che tale equiparazione è esclusa per la costituzione dei diritti reali.

L’Art. 67, comma 1, lettera h), TUIR: nuova estensione per i redditi derivanti dalla costituzione

Contestualmente, l’art. 1, co. 92, lett. b), n. 1), L. 213/2023 ha riformulato l’art. 67, co. 1, lett. h), TUIR. La previgente norma includeva i “redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla costituzione delle servitù”. Il nuovo testo recita: “i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento”. Questa estensione a tutti i diritti reali di godimento (superficie, uso, abitazione, enfiteusi, oltre ai già previsti usufrutto e servitù) positivizza e generalizza un regime fiscale (redditi diversi determinati ex art. 71 TUIR) che, non ammettendo la deduzione del costo storico del bene madre, può risultare più oneroso di quello delle plusvalenze (art. 68 TUIR). Parallelamente, la lettera b) dell’art. 67, co. 1, continua a disciplinare le plusvalenze da cessione di beni immobili, applicandosi, per l’equiparazione residuale dell’art. 9, co. 5, anche alla cessione di diritti reali preesistenti. Le Relazioni Illustrative e Tecniche confermano l’ampliamento dei redditi diversi, ma non approfondiscono il coordinamento con la cessione di nuda proprietà. L’intento legislativo sembra volto a: a) chiarire la distinzione costituzione/cessione; b) ampliare la base imponibile per i redditi da messa a reddito della proprietà tramite diritti minori; c) colpire specifiche plusvalenze (v. nuova lett. b-bis) art. 67 TUIR per immobili da “Superbonus”.

3. Costituzione di usufrutto vs. cessione della nuda proprietà

La corretta qualificazione fiscale post-Legge di Bilancio 2024 si fonda sulla distinzione tra “costituzione” di usufrutto e “cessione” di nuda proprietà. Lo Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale Notariato offre un’analisi troncante.

La “costituzione” si ha quando il pieno proprietario crea ex novo un diritto reale minore, comprimendo il proprio diritto originario. Il corrispettivo remunera tale compressione e la concessione delle facoltà di godimento. Questo genera un reddito diverso ex art. 67, co. 1, lett. h), TUIR, determinato ai sensi dell’art. 71, co. 2, TUIR (corrispettivo meno spese specifiche dirette). Non si deduce il costo storico dell’immobile.

La “cessione” implica il trasferimento di un diritto già esistente.

Cessione di Nuda Proprietà (dal pieno proprietario): Se il pieno proprietario cede la nuda proprietà (riservandosi l’usufrutto, o con usufrutto già gravante, o costituendolo contestualmente a proprio favore, o vendendo la nuda proprietà a Tizio e contestualmente costituendo l’usufrutto a favore di Caio), il corrispettivo per la nuda proprietà genera plusvalenza ex art. 67, co. 1, lett. b), TUIR, calcolata ex art. 68, co. 1 (corrispettivo meno costo storico della nuda proprietà). In caso di vendita della nuda proprietà a Tizio e contestuale costituzione di usufrutto a favore di Caio, si avranno due negozi distinti: cessione di nuda proprietà (plusvalenza) e costituzione di usufrutto (reddito diverso).

Cessione dell’Usufrutto (dall’usufruttuario): La cessione del proprio diritto di usufrutto da parte dell’usufruttuario genera parimenti plusvalenza ex art. 67, co. 1, lett. b)

Al fine di rendere ancora più evidenti le differenze sostanziali nei regimi fiscali applicabili, la Tabella 1 offre una schematizzazione chiara e puntuale. Questa tabella mette a diretto confronto tre distinte operazioni: la “Costituzione di Usufrutto (dal pieno proprietario a terzi)”, la “Cessione di Nuda Proprietà (dal pieno proprietario)” e la “Cessione di Usufrutto (dall’usufruttuario titolare del diritto)”.

Dall’analisi comparativa emergono con immediatezza le diverse qualificazioni del reddito: “reddito diverso” per la costituzione dell’usufrutto, in linea con la nuova formulazione dell’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR, e “plusvalenza immobiliare” per le due tipologie di cessione, ricadenti sotto la previsione della lettera b) del medesimo articolo.

La tabella dettaglia ulteriormente le implicazioni di tale distinzione, evidenziando le divergenze cruciali relative a:

– Criteri di determinazione della base imponibile: l’art. 71, comma 2, TUIR per i redditi diversi (ammontare percepito al netto delle sole spese specifiche) contro l’art. 68, comma 1, TUIR per le plusvalenze (differenza tra corrispettivo e costo storico aumentato dei costi inerenti).

– Deducibilità del costo storico del bene “madre”: non ammessa per la costituzione di usufrutto, mentre rileva, seppur con specificità, per la cessione della nuda proprietà e dell’usufrutto.

– Rilevanza del possesso ultraquinquennale: irrilevante ai fini della tassazione del reddito diverso da costituzione di usufrutto, mentre generalmente esclude la tassazione delle plusvalenze da cessione (fatte salve le specifiche eccezioni normative, come quelle relative agli immobili interessati da Superbonus).

– Opzione per l’imposta sostitutiva del 26%: non applicabile ai redditi diversi derivanti dalla costituzione di usufrutto, ma potenzialmente accessibile per le plusvalenze da cessione, al ricorrere dei presupposti di legge.

Questa sinossi tabellare, invero, non solo riassume le normative di riferimento ma sottolinea come la corretta qualificazione giuridica dell’operazione (costituzione versus cessione) sia determinante per l’individuazione del corretto trattamento fiscale, con impatti significativi sull’onere impositivo. Ciò rafforza la tesi centrale dell’articolo sulla necessità di un’attenta analisi e di una precisa redazione degli atti notarili, soprattutto alla luce delle recenti riforme legislative.

Tabella 1: Confronto Regime Fiscale

4. Disamina della risposta ad interpello n. 133/2025

La Risposta ad Interpello n. 133/2025 dell’Agenzia delle Entrate affronta il caso di due coniugi comproprietari che intendono vendere “separatamente e contestualmente” l’usufrutto e la nuda proprietà del loro immobile a “due possibili acquirenti”. Gli istanti chiedevano se tale operazione dovesse qualificarsi unitariamente come cessione (art. 67, co. 1, lett. b, TUIR) o se i trasferimenti dovessero considerarsi distintamente, ricadendo la costituzione dell’usufrutto nella lett. h) e la cessione della nuda proprietà nella lett. b) del medesimo articolo.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 133/2025, conclude per una tassazione separata dei due negozi:

– il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h), del TUIR, determinato secondo i criteri dell’art. 71, comma 2.

– la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà è tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, secondo i criteri dell’art. 68, se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto (o se ricorrono altre fattispecie tassabili).

L’Agenzia fonda il suo parere sull’autonomia negoziale dei due atti, richiamando anche precedenti pronunce della Corte di Cassazione (Ord. n. 7154/2021 e Ord. n. 11922/2021) che, in contesti di imposte indirette, hanno riconosciuto l’autonoma tassazione di disposizioni negoziali relative al trasferimento separato di nuda proprietà e usufrutto a soggetti diversi, evidenziando come la connessione derivi dalla volontà delle parti e non da una concatenazione oggettiva necessaria.

La conclusione della Risposta n. 133/2025, per la specifica fattispecie analizzata (vendita a due distinti acquirenti), appare allineata con l’interpretazione sistematica propugnata nel presente contributo e con le indicazioni dello Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale Notariato, valorizzando la distinzione giuridica tra costituzione di usufrutto e cessione di nuda proprietà. Questo approccio dell’Agenzia, se consolidato, rafforzerebbe la certezza del diritto in linea con le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.

Tuttavia, è opportuno considerare alcuni aspetti:

• La Risposta si riferisce a una situazione in cui usufrutto e nuda proprietà sono ceduti a soggetti diversi. Resta da vedere se la stessa conclusione verrebbe applicata in modo altrettanto lineare qualora, ad esempio, il pieno proprietario costituisse l’usufrutto a favore di un soggetto e contestualmente cedesse la nuda proprietà allo stesso soggetto acquirente dell’usufrutto, o se le operazioni fossero strutturate in modo da apparire economicamente unitarie pur con atti formalmente distinti.

• Una risposta ad interpello, pur fornendo un’indicazione importante, non ha valore di norma generale e vincola l’Agenzia solo nei confronti del contribuente istante e per il caso specifico. Il rischio che l’Amministrazione Finanziaria, in altri contesti o attraverso circolari interpretative di più ampia portata, possa tentare approcci unitari basati su una presunta elusività o su una prevalenza della sostanza economica sulla forma giuridica (nonostante le modifiche legislative che sembrano rafforzare la rilevanza della qualificazione giuridica) non può essere escluso a priori.

• I principi che devono guidare l’interprete, e che trovano indiretta conferma nella soluzione dell’interpello n. 133/2025 per il caso specifico, rimangono fondamentali:

  • Autonomia Negoziale e Giuridica: Le parti pongono in essere negozi con cause ed effetti giuridici distinti (costitutivo e traslativo).

  • Principi dall’Imposta di Registro (Art. 21 DPR 131/86): Come richiamato dalla stessa Agenzia, la Cassazione richiede un nesso di derivazione necessaria e oggettiva per la tassazione unitaria, nesso che generalmente manca nella separata costituzione di usufrutto e cessione di nuda proprietà.

  • Assenza di Elusione (Art. 10-bis Statuto Contribuente): La scelta di porre in essere negozi giuridicamente distinti, ciascuno con il proprio regime fiscale previsto dalla legge, non configura di per sé elusione, in assenza di artificiosità e valide ragioni economiche extrafiscali.

  • Rilevanza della Forma Giuridica Post Legge Bilancio 2024: Le modifiche agli artt. 9 e 67 TUIR sembrano voler dare maggior peso alla qualificazione giuridica operata dalle parti. Un approccio “substance over form” indiscriminato, volto a unificare fiscalmente operazioni sulla base del solo collegamento economico o temporale, contrasterebbe con la ratio della novella legislativa.

In conclusione, la Risposta n. 133/2025 è un segnale positivo verso il riconoscimento della tassazione separata, ma la complessità della materia e la possibilità di scenari diversi richiedono continua attenzione e una prassi amministrativa consolidata e coerente con le recenti modifiche normative.

5. Scenari operativi complessi e rischi di riqualificazione

Nonostante la Risposta n. 133/2025 fornisca un chiarimento per una specifica fattispecie, persistono scenari operativi la cui qualificazione fiscale merita attenzione:

• Cessione dell’Usufrutto dall’Originario Usufruttuario: Come indicato dal Consiglio Nazionale Notariato, genera plusvalenza ex art. 67, co. 1, lett. b).

• Vendita Congiunta della Piena Proprietà (Nudo Proprietario + Usufruttuario): Si qualifica come cessione di piena proprietà, generando plusvalenza tassabile ex art. 67, co. 1, lett. b) in capo a ciascun venditore per la propria quota.

• Costituzione di Usufrutto e Successiva/Contestuale Cessione di Nuda Proprietà dallo Stesso Pieno Proprietario:

  • Operazioni Distinte Temporalmente: Se Alfa prima costituisce usufrutto a Beta (reddito diverso) e poi cede la nuda proprietà a Gamma (plusvalenza), i due regimi si applicano distintamente.

  • Operazioni Contestuali: Se le operazioni sono contestuali, la Risposta n. 133/2025, nel caso di cessione a due acquirenti diversi, depone per la tassazione separata. Qualora l’acquirente della nuda proprietà e il beneficiario dell’usufrutto fossero lo stesso soggetto, o vi fosse un collegamento tale da far presumere un’operazione unitaria volta alla cessione della piena proprietà “frazionata” per motivi fiscali, l’Agenzia potrebbe tentare una riqualificazione. Tuttavia, l’autonomia causale dei negozi e le nuove norme dovrebbero comunque orientare verso la tassazione separata, salvo rigorosa dimostrazione di elusione (artificiosità, assenza di valide ragioni economiche extrafiscali, intento di indebito risparmio). La trasparente documentazione delle ragioni sottostanti (esigenze degli acquirenti/beneficiari, pianificazione successoria o patrimoniale) diventa essenziale. La mera pianificazione fiscale, intesa come scelta del percorso legittimo fiscalmente meno oneroso, non è di per sé elusiva.

6. Conclusioni

Le modifiche della Legge di Bilancio 2024 agli artt. 9 e 67 TUIR mirano a una maggiore chiarezza nella tassazione dei diritti reali. L’approccio dell’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 133/2025, che per il caso specifico di costituzione di usufrutto e contestuale cessione della nuda proprietà a due distinti acquirenti ha optato per una tassazione separata, è un passo nella direzione auspicata e coerente con la ratio delle nuove norme, in particolare con la specialità della disciplina per la “costituzione” dei diritti reali di godimento (art. 67, co. 1, lett. h) TUIR). L’interpretazione del Consiglio Nazionale del Notariato (Studio n. 14-2024/T), che valorizza la natura giuridica degli atti, appare coerente con l’intento legislativo e trova riscontro nella citata Risposta per la fattispecie esaminata. La certezza del diritto è fondamentale. È auspicabile che l’Agenzia delle Entrate consolidi questa linea interpretativa attraverso ulteriori chiarimenti ufficiali univoci, applicabili anche a scenari operativi più complessi, recependo un’interpretazione sistematica che tenga conto degli approfondimenti dottrinali e notarili. Il Notariato ha un ruolo cruciale nel consigliare le parti e nel promuovere un’applicazione uniforme delle norme. L’assestamento interpretativo richiederà un dialogo costruttivo. La sfida sarà bilanciare il contrasto all’elusione con il rispetto della volontà negoziale e della chiarezza introdotta dal legislatore nel distinguere atti costitutivi e traslativi. La rinnovata enfasi sulla qualificazione giuridica dovrebbe guidare verso soluzioni che privilegino la certezza e la coerenza del sistema.

Riferimenti normativi

• Legge 30 dicembre 2023, n. 213.

• Risposta ad Interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 133/2025 (file: Risposta n. 133_2025.pdf).

• Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato (file: Studio14-2024Tfr.pdf).

• Riferimento generico alle modifiche al TUIR (D.P.R. 917/1986) apportate dalla L. 213/2023.

• Cass., Sez. V, Ord. 15 marzo 2021, n. 7154.

• Cass., Sez. V, Ord. 6 maggio 2021, n. 11922.

• Cass. 20946/2024.

• Relazioni Illustrative e Tecniche alla Legge di Bilancio 2024