Attività ricettiva e limiti regolamentari: la distinzione tra locazioni brevi e uso alberghiero alla luce della sentenza del Tribunale di Milano n. 8753/2025

Abstract. La sentenza n. 8753 del 17 novembre 2025 del Tribunale di Milano si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato in materia di locazioni brevi e uso delle unità immobiliari in ambito condominiale. La decisione ribadisce la piena validità ed opponibilità delle clausole dei regolamenti condominiali di natura contrattuale che impongono la destinazione esclusivamente abitativa degli immobili, distinguendo in modo netto la locazione breve a fini abitativi dall’attività ricettiva organizzata di carattere imprenditoriale. Centrale è la valorizzazione del dato sostanziale dell’uso dell’immobile, indipendentemente dalla qualificazione formale dell’attività o dal possesso di titoli amministrativi, nonché il riconoscimento della legittimazione del condominio ad agire per la tutela dell’equilibrio funzionale dell’edificio. Al contempo, il Tribunale esclude ogni automatismo risarcitorio, riaffermando il rigoroso onere probatorio gravante sul condominio in ordine all’effettiva sussistenza del danno. La pronuncia offre così un contributo significativo alla sistematizzazione dei rapporti tra autonomia privata regolamentare, iniziativa economica e tutela della destinazione abitativa nei condomini.

Sommario: 1. Premessa e inquadramento della decisione – 2. La vicenda fattuale e le domande proposte. Il ruolo del regolamento condominiale contrattuale e la sua opponibilità – 3. La legittimazione del condominio ad agire e la qualificazione dell’attività: locazione breve o attività ricettiva? – 4. Il dato sostanziale dell’uso, l’irrilevanza del titolo amministrativo e il rigetto della domanda risarcitoria – 5. Considerazioni conclusive e rilievo sistematico

1. Premessa e inquadramento della decisione

Con la sentenza n. 8753 del 17 novembre 2025, la XIII Sezione civile del Tribunale di Milano affronta un tema di crescente rilevanza pratica e sistematica nel diritto condominiale contemporaneo: la compatibilità dell’attività di locazione breve e, più in generale, dell’attività ricettiva organizzata con la destinazione esclusivamente abitativa prevista da un regolamento condominiale di natura contrattuale.

La pronuncia non costituisce una novità giurisprudenziale, ma ribadisce una linea costante. Al contempo, assume particolare interesse per la chiarezza con cui il giudice distingue la locazione breve a fini abitativi dall’attività ricettiva imprenditoriale, valorizzando il dato sostanziale dell’uso dell’immobile e ribadendo, al contempo, i presupposti di opponibilità delle clausole regolamentari ai conduttori.

2. La vicenda fattuale e le domande proposte. Il ruolo del regolamento condominiale contrattuale e la sua opponibilità

Il giudizio che qui interessa, trae origine dall’azione promossa da un condominio nei confronti dei proprietari e della società conduttrice di un’unità immobiliare sita al piano rialzato dello stabile. In una articolata domanda, l’attore ha chiesto l’accertamento dell’illiceità dell’attività svolta nell’appartamento, la cessazione immediata della stessa e la rimozione di ogni pubblicità online su piattaforme digitali (ad es. Airbnb). Inoltre ha domandato il risarcimento dei danni, quantificati in via equitativa.

I convenuti hanno resistito sostenendo che l’attività esercitata si risolvesse in mere locazioni brevi a scopo abitativo, non vietate dal regolamento condominiale, ed eccependo la carenza di legittimazione attiva del condominio.

Elemento centrale della controversia è costituito dal regolamento condominiale, avente natura contrattuale e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, il quale prevedeva la destinazione esclusivamente abitativa delle unità immobiliari. Al contempo, vietava espressamente lo svolgimento di attività incompatibili con la funzione residenziale, nonché l’uso degli appartamenti a fini alberghieri o similari.

Ebbene, il Tribunale ribadisce un principio ormai pacifico nella giurisprudenza di legittimità. Le clausole del regolamento contrattuale che limitano la destinazione d’uso delle proprietà esclusive sono valide e lecite e risultano opponibili anche ai terzi acquirenti o conduttori, qualora il regolamento sia trascritto o espressamente richiamato nei titoli di provenienza o nei contratti (Cass. civ., sez. II, ord. n. 2770/2025; Cass. civ., n. 17026/2019).

Nel caso di specie, il contratto di locazione stipulato tra i proprietari e la società conduttrice richiamava espressamente l’obbligo di osservanza del regolamento condominiale, escludendo ogni possibilità di invocare il principio della res inter alios acta. Il vincolo regolamentare, pertanto, risultava volontariamente assunto e pienamente efficace anche nei confronti del conduttore.

3. La legittimazione del condominio ad agire e la qualificazione dell’attività: locazione breve o attività ricettiva?

Parimenti infondata è stata ritenuta l’eccezione di carenza di legittimazione attiva del condominio. Il giudice ha richiamato l’art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all’amministratore il potere-dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio e di agire in giudizio per far cessare le violazioni del regolamento che incidano sull’uso delle parti comuni o sulla destinazione funzionale dell’edificio.

Ne consegue che, in casi come quello qui analizzato dal tribunale di Milano, il condominio è pienamente legittimato ad agire per la tutela degli interessi collettivi connessi al rispetto della destinazione abitativa e delle clausole regolamentari.

Il tema chiave della decisione risiede nella precisa qualificazione giuridica dell’attività svolta all’interno dell’unità immobiliare. Infatti, a fronte della tesi difensiva dei convenuti, secondo cui si trattava di semplici locazioni brevi ex art. 1571 c.c., il Tribunale ha valorizzato una pluralità di elementi fattuali e documentali che depongono per una diversa ricostruzione.

È risultato infatti provato  che l’immobile fosse stabilmente promosso come “Apart Hotel”, articolato in due suite, offerto continuativamente su portali specializzati con calendario prenotazioni, gestione professionale dei pagamenti e delle recensioni, nonché corredato da servizi accessori tipici dell’attività alberghiera (pulizie giornaliere, accoglienza, trasporto da/per aeroporto). Ulteriore indice sintomatico è stato individuato nella presenza di una targa esterna recante la classificazione ricettiva.

Insomma, si palesava un quadro di elementi che hanno condotto il giudice a qualificare l’attività come gestione imprenditoriale ricettiva, riconducibile allo schema dell’affittacamere ai sensi dell’art. 26 della L.R. Lombardia n. 27/2015, e non già come locazione breve privata o saltuaria.

4. Il dato sostanziale dell’uso, l’irrilevanza del titolo amministrativo e il rigetto della domanda risarcitoria

Particolarmente significativa è l’affermazione secondo cui, ai fini della verifica della compatibilità con il regolamento condominiale, non assume rilievo decisivo l’eventuale assenza di licenze o autorizzazioni amministrative. Ciò che rileva, infatti, è il dato sostanziale dell’uso dell’immobile, il quale, nel caso di specie, risultava chiaramente estraneo al concetto di uso abitativo.

L’attività ricettiva organizzata comporta infatti un mutamento della destinazione funzionale dell’unità immobiliare, con incidenza sulla sicurezza, sulla fruibilità delle parti comuni e sulla quiete condominiale, profili che il regolamento contrattuale è legittimato a presidiare.

Tuttavia, pur accertando l’illiceità della condotta e ordinando la cessazione dell’attività nonché la rimozione degli annunci online, il Tribunale ha rigettato la domanda di risarcimento del danno proposta dal condominio.

La decisione si fonda sul principio, anch’esso consolidato, secondo cui l’accertamento della violazione del regolamento non comporta automaticamente l’insorgenza del diritto al risarcimento. È necessario, infatti, fornire una prova specifica e rigorosa dell’esistenza, dell’entità e della concreta incidenza del pregiudizio lamentato. Il Tribunale chiarisce, quindi, che il mero riferimento astratto al “disturbo” della quiete condominiale, in assenza di riscontri oggettivi, non è sufficiente a fondare una condanna risarcitoria.

5. Considerazioni conclusive e rilievo sistematico

A ben vedere, la sentenza in commento conferma e rafforza un assetto interpretativo ormai stabile, secondo cui le clausole dei regolamenti condominiali contrattuali svolgono una funzione essenziale di autodisciplina privata e di tutela dell’equilibrio condominiale. In presenza di divieti espressi e validamente opponibili, l’attività ricettiva imprenditoriale può essere legittimamente inibita, anche quando venga formalmente presentata come locazione breve.

Al contempo, la decisione richiama l’attenzione degli operatori sul rigoroso onere probatorio gravante sul condominio che intenda ottenere il risarcimento dei danni, evitando automatismi risarcitori sganciati da un’effettiva dimostrazione del pregiudizio.

In definitiva, la pronuncia del Tribunale di Milano n. 8753/2025 si inserisce coerentemente nel solco dei più recenti approdi di legittimità, offrendo un contributo illuminante in merito ai rapporti tra autonomia privata regolamentare, uso delle proprietà esclusive e nuove forme di sfruttamento economico degli immobili in ambito condominiale. Specialmente in un contesto attuale, in cui le attività extra-alberghiere nei condomini conoscono una crescente diffusione e una sempre maggiore conflittualità, la pronuncia in oggetto contribuisce a delineare criteri interpretativi chiari, idonei a bilanciare le esigenze di iniziativa economica privata con la tutela della destinazione abitativa e della pacifica convivenza condominiale.