Actio quanti minoris: rimedi estimatori e vizi occulti

In tema di rimedi contro i vizi della ” res ” è tornata a pronunciarsi la Suprema Corte di Cassazione. Con ordinanza n. 1517 del 19/01/2022, il Collegio ha svolto un rilevante ragionamento giuridico sulla cd azione estimatoria , in ordine al quantum previsto per la riduzione del prezzo e relative declinazioni operative.

Preliminarmente, occorre dedurre sui presupposti e finalità dell’azione conosciuta come “actio quanti minoris” . L’art. 1492 cc, invero, ha lo scopo di tutelare l’acquirente che, a seguito del contratto di compravendita, viene a conoscenza di vizi del bene, ovvero di tutti quei tratti patologici che ineriscono la cosa cui è destinata, inficiandone materialmente l’uso e /o il valore. (si parla, pertanto, di vizi funzionali o strutturali).

Per poter sperimentare la predetta azione è necessario che parte acquirente non conosca i vizi all’atto della stipula, o che gli stessi non siano riconoscibili in modo apprezzabile.

Supponiamo, ad esempio, che il compratore acquisti un immobile da destinare ad uso abitativo personale. In costanza di rogito notarile, tuttavia, il venditore decide scientemente di tacere la circostanza che, nello stabile interessato dal bene oggetto di vendita, insiste una controversia giudiziaria per infiltrazioni condominiali. Parte venditrice, invece, dichiara dinnanzi al notaio l’inesistenza delle predette liti pendenti.

Al di là delle eventuali conseguenze penali in ordine al delitto di falso in atto pubblico ex art. 483 c.p., tale evento integrerebbe la sussistenza di un cd “vizio occulto”, con possibilità per il compratore di azionare la tutela prevista dal Codice Civile.

È pacifico che i vizi non debbano essere conosciuti dal compratore sin dalla fase della trattativa, inerendo in tal caso la possibilità di azionare lo strumento in esame (poiché il bene si presumerebbe acquistato nello stato in cui si trovava e, quindi, viziato).

Vieppiù, la norma prevede un ulteriore sbarramento, costituito dal non aver già esercitato l’azione redibitoria , preordinata a dichiarare la risoluzione del contratto da parte del giudice.

Il compratore, inoltre, è tenuto a rispettare il termine di otto giorni dalla scoperta del vizio, al fine di chiedere la riduzione del prezzo, con conseguente attivazione dell’azione entro un anno dalla consegna del bene.

Sul punto, con un altro arresto giurisprudenziale (sentenza n. 22107/2015) la Corte di Cassazione ha statuito che se il vizio non è evidente, il termine per la denuncia decorre dalla sua scoperta e non dalla consegna del bene.

Infatti, il termine breve di otto giorni è limitato al solo vizio apparente, inteso quale rilevabile mediante un rapido e sommario esame del bene, per il quale viene impiegata una diligenza inferiore rispetto a quella ordinaria.

Sicché, solo allorquando il compratore avrà assunto la “certezza” dell’esistenza di un vizio, potrà decorrere il prescritto dies a quo.

Per tornare al summenzionato esempio, il compratore che abbia scoperto la presenza della lite giudiziaria in occasione dell’assemblea condominiale svoltasi tre mesi dopo l’acquisto, potrà eccepirne l’esistenza da quel momento, con conseguente decorrenza del termine di otto giorni per la denuncia del vizio. [1]

Fatte queste premesse, è possibile dedurre quanto di riduzione del prezzo per l’acquirente di un bene visto.

A riguardo, la Suprema Corte, richiamando un orientamento consolidato (Cass. n. 2231/1966 e Cass., n. 767/1957), ha di recente affermato che: “il compratore che sceglie questo rimedio ha diritto alla differenza di valore determinata dai vizi stessi, riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto ”.

Tale osservazione trae origine dalla funzione dell’azione estimatoria, la quale ha lo scopo di riequilibrare il sinallagma economico tra prestazione e controprestazione, in ragione dei vizi della cosa venduta e del prezzo pattuito. Proprio quest’ultimo, infatti, va riconosciuta la differenza di valore.

Il caso specifico trattato dalla Suprema Corte, riguardava l’acquisto di un immobile. Gli acquirenti acquisivano conoscenza della necessità di effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale solo in fase di rogito, adendo l’autorità giudiziaria per ottenere la riduzione del prezzo.

Il giudice di prime cure rigettava la domanda, impugnata dagli attori con sentenza poi riformulata dalla Corte d’appello. La predetta, accogliendo il gravame, riconosceva agli appellanti, un importo di riduzione del prezzo per complessivi € 21.000,00, un titolo di quota a carico degli acquirenti in relazione ai lavori occorsi per il ripristino della normale agibilità dell’immobile.

Parte venditrice, quindi, proponeva ricorso del quantum della somma riconosciuta agli attori a titolo di riduzione del prezzo, dolendosi circa la misura della riduzione che, a suo dire, avrebbe dovuto corrispondere alla differenza di valore determinata dal vizio rispetto al valore oggettivo dell’immobile.

Censura ritenuta infondata dagli Ermellini, come precisato dalle considerazioni finora esaminate.

[1] Va ricordato che l’amministratore di condominio non ha l’obbligo di riferire circa l’esistenza di liti pendenti, ma solo di attestare l’avvenuto pagamento degli oneri condominiali pro-quota del venditore, mediante rilascio di apposta attestazione.

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Avv. Antonio Ardimento

Laureato magistrale in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Bari “Aldo Moro”, con tesi in diritto tributario, ha svolto la pratica forense e un tirocinio presso il Tribunale di Bari – Sezione Lavoro, approfondendo in particolare il diritto civile e del lavoro. Abilitato all’esercizio della professione forense presso la Corte d’Appello di Bari, ha esercitato come Avvocato fino al 2018.Ha successivamente maturato esperienza nell’ambito delle risorse umane, della consulenza del lavoro e della selezione del personale, per poi intraprendere dal 2020 il proprio percorso professionale nella Pubblica Amministrazione.Nel 2023 ha conseguito la Laurea Magistrale in Psicologia del Lavoro e delle Organizzazioni presso l’Università Mercatorum di Roma. È stato componente di commissioni di concorso pubblico e Professore a contratto presso l’Università LUM, nell’insegnamento di “Organizational Behaviour”.

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