Cassazione: in comunione la spesa decisa dalla maggioranza vincola la minoranza

Cassazione: in comunione la spesa decisa dalla maggioranza vincola la minoranza

Nota a Cass. civ., Sez. II, ord. 17 settembre 2021, n. 25184

Abstract: La Corte di legittimità interviene sulla distinzione tra comunione e condominio in merito alle spese necessarie alla conservazione e al godimento della cosa comune. Il comunista, benché titolare di una quota che rappresenti la maggioranza del valore del bene, non ha il potere di eseguire in via diretta una innovazione della cosa comune, occorrendo che sia regolarmente deliberata.

Sommario: 1. I fatti di causa – 2. Il giudizio di primo e di secondo grado – 3. L’esito del giudizio in Cassazione – 3.1. I motivi del ricorso per Cassazione – 3.2. Primo motivo di ricorso: l’inadeguatezza dell’art. 1136 c.c. nelle comunioni e la posizione della giurisprudenza – 3.3. Il secondo motivo – 4. Brevi osservazioni finali sulla validità delle deliberazioni in caso di comunione

 

1. I fatti di causa

La Corte di cassazione, sez. II civile, ordinanza n. 25184 del 17.09.2021[1] interviene in merito alla vertenza insorta tra due proprietari di un fondo rustico per spese necessarie alla conservazione e godimento della cosa comune. Nel caso in questione, uno dei proprietari risulta essere titolare di una quota pari a 2/3 del fondo; il secondo è proprietario della parte pari ad 1/3 del bene.

Il titolare dei due terzi convocò assemblea per discutere l’approvazione di tre argomenti relativi alla proprietà comune. Il primo era l’approvazione di un preventivo di spesa per il regolamento dei confini dell’area del fondo; il secondo consisteva nell’approvazione di preventivi per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria per la conservazione e il godimento della cosa comune; il terzo riguardava l’approvazione di un impegno di spesa non inferiore ai 18mila euro, con la previsione di apertura di conto corrente bancario per il deposito di un acconto pro quota pari al cinquanta per cento dell’impegno totale di spesa. Nella data prefissata dalla convocazione assembleare, il titolare della quota dei 2/3 deliberò sui punti all’ordine del giorno, approvandoli.

2. Il giudizio di primo e di secondo grado

Avverso la deliberazione assunta, il titolare del residuo 1/3 del bene comune  promosse impugnativa della delibera, incardinando la relativa azione giudiziaria innanzi al Tribunale di Benevento che ne rigettò la domanda. Di seguito, il titolare soccombente in primo grado incardinò giudizio dinanzi la Corte d’Appallo di Napoli, la quale emise sentenza n. 2982/2015, depositata in data 01.07.2015, di conferma della decisione del giudice di prime cure.

La Corte partenopea riconobbe la validità formale della deliberazione assunta con la maggioranza prescritta dall’articolo 1108 c.c. tenendo conto, inoltre, della rituale convocazione eseguita per discutere i punti divenuti, poi, oggetto di deliberato. Ritenne correttamente allegati i preventivi di spesa, con ciò disattendendo le contestazioni di parte appellante che lamentava la gravosità degli importi deliberati.

3. L’esito del giudizio in Cassazione

Il titolare del valore di 1/3 del fondo propose ricorso per cassazione avverso la sentenza n. 2982/2015 della Corte d’appello di Napoli.  Con ordinanza n. 25184 del 17.09.2021, la Corte di legittimità ne rigetta il ricorso. Le spese e i compensi di giudizio seguono la soccombenza.

3.1. I motivi del ricorso per Cassazione

La parte ricorrente ha fondato il ricorso per la cassazione di sentenza n. 2982/2015 della Corte d’appello di Napoli, articolando due motivi, che i giudici di piazza Cavour ritengono infondati.

Il primo dei due è l’erronea valutazione della Corte napoletana circa la valida costituzione dell’assemblea, compiuta con l’intervento di uno solo dei comproprietari e con il voto relativo alla sua quota di due terzi. In base alla tesi difensiva, per il ricorrente sarebbe necessaria l’applicazione dell’art. 1136 c.c., che, nel caso di specie, richiederebbe, per ottenere un valido deliberato, l’esistenza della maggioranza delle quote e dei partecipanti all’assemblea.

Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art 1135 c.c.: “con esso si sostiene, da parte della ricorrente, che la corte di merito ha riconosciuto la validità della costituzione, ad opera dell’assemblea, di un fondo speciale fuori dall’ipotesi prevista dalla norma, che contempla tale possibilità solo per le opere di manutenzione straordinaria[2].

3.2. Primo motivo di ricorso: l’inadeguatezza dell’art. 1136 c.c. nelle comunioni e la posizione della giurisprudenza

Per ciò che concerne il primo motivo, la Corte affronta la questione considerando la diversità del computo delle porzioni votanti in assemblea, a seconda che si versi in tema di condominio oppure in materia di comunione e ne spiega le ragioni di diritto.

La Corte si sofferma, innanzitutto, sul contenuto di una serie di suoi precedenti giurisprudenziali, richiamati dal ricorrente, ma li ritiene inconferenti a sostenere le argomentazioni di diritto a base del primo motivo in ricorso. Un primo ordine di analisi è compiuto dai giudici di piazza Cavour, valutando se, nel caso in esame, sia corretto usare il criterio adottato  per il condominio composto da sole due unita.

In tale ipotesi per ottenere, un deliberato condominiale valido, ad esempio per la nomina dell’amministratore, si richiede l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, ex art. 1136, co. 2, c.c..

In tale frangente, la valida espressione della volontà assembleare presuppone, però, la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione “unanime“, non potendo farsi uso del criterio maggioritario. Il principio è chiarito in sentenza, sez. VI, del 30.07.2020, n.16337[3], a mezzo della quale i giudici di legittimità cassano con rinvio la pronuncia della Corte d’appello Venezia, 24.01.2019 [4][5].

Sulla base di ciò, la Corte di legittimità, esaminando il primo motivo, ritiene inadeguata l’applicazione di tale criterio: evidenzia che, nel caso concreto dell’ordinanza in commento, ci si trova in presenza di una comunione e, non di un condominio con due sole unità, pertanto trova applicazione l’articolo 1105 c.c. per poter ottenere una deliberazione valida. Da ciò discende, l’ovvia inapplicabilità delle norme sul condominio per i fatti in esame.

Per effetto di tale norma ora citata, non è necessaria la presenza di un numero minino di partecipanti, ma è sufficiente che tutti siano stati convocati e informati sull’oggetto della delibera e del relativo ordine del giorno in discussione. La maggioranza, calcolata sul valore delle quote, è riferita dal secondo comma dell’art. 1105 c.c. ai partecipanti alla comunione e non ai partecipanti all’assemblea. La regola applicabile alla comunione è dunque diversa da quella art. 1136 c.c., valevole per il condominio. Resterà immune da censure, così, la deliberazione generata a seguito di rituale convocazione in caso di comunione.

3.3. Il secondo motivo

Il ricorrente imposta il secondo motivo di ricorso censurando la decisione della Corte di appello in merito alla violazione dell’art. 1135 c.c., che riguarda, anche qui, il condominio degli edifici e non la comunione.

Sostiene parte ricorrente, che la corte di merito abbia erroneamente riconosciuto la validità della costituzione di un fondo speciale fuori dall’ipotesi prevista dalla norma, che contempla tale possibilità solo per le opere di manutenzione straordinaria.

La Corte di cassazione osserva che, in regime di comunione, la disciplina delle contribuzioni a carico dei comunisti fa capo all’ art. 1104 c.c., in virtù del quale ciascuno deve contribuire alle spese necessarie deliberate dalla maggioranza, ai sensi degli artt. 1105 c.c. e 1108 c.c., per la conservazione e il godimento della cosa comune.

Più di preciso, l’art. 1104 c.c. fa riferimento alla contribuzione nelle spese, con ciò riferendosi ad un obbligo preventivo rispetto al sostenimento della spesa.  Pertanto, l’assemblea dei comproprietari è ben in grado di deliberare discrezionalmente anche l’istituzione di un fondo, allo scopo di far fronte alle spese decise dall’ assemblea stessa.

4. Brevi osservazioni finali sulla validità delle deliberazioni in caso di comunione

In termini di estrema sintesi, nella pronuncia in commento, la Suprema Corte ribadisce le differenze tra comunione e condominio in relazione alle modalità deliberative. Di fatto, la ricorrente invoca vanamente, in suo favore, il mutamento dell’orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte, trascurando che, il caso in esame, non tratta di un condominio, ma di una comunione.

Di conseguenza, per quanto sopra esposto e per quanto altro precisato dalla Corte in ordinanza, emerge che il comunista, benché titolare di una quota che rappresenti i due terzi del bene, non ha il potere di eseguire in via diretta una innovazione della cosa comune, occorrendo che sia regolarmente convocata l’assemblea e che, a seguito di tanto, abbia avuto luogo la deliberazione a maggioranza, calcolata sul valore delle quote ai sensi dell’art. 1105 c.c.. Completato tale iter procedurale, la deliberazione è valida e resta vincolante per la minoranza, anche nell’ipotesi in cui gli altri partecipanti alla comunione non abbiano preso parte all’assemblea, benché convocati. Ciò vale anche se si tratti di approvare preventivi redatti con un impegno di spesa a carico dei comunisti.

 

 

 

 

 


Note bibliografiche
[1] Cass. civ., sez. II, ordinanza n. 25184 del 17.09.2021, in www.italgiure.giustizia.it
[2] Id. Cass. civ. n. 25184/2021, p.3.
[3] Cass. civ., sez. VI, 30/07/2020, n.16337, in Giust. Civ.Mass.2020; in tal senso, anche, Cass. civ., n. 20071 del 2017; Cass. civ., sez. II, 02/03/2017, n. 5329; Cass. civ., sez. un., 31/01/2006 n. 2046, in Foro it. 2006, 4, I, 1042; id, in D&G – Dir. e giust. 2006, 8, 17; id, in Giur. it. 2006, 11, 2056. Testualmente in pronuncia:” La disposizione dell’art. 1136 cod. civ. è applicabile anche al condominio composto da due soli partecipanti: peraltro, se non si raggiunge l’unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ.”.
In dottrina, DE SIMONE L., DONATI A., Il condominio senza amministratore, Maggioli, 2014; DE TILLA M., Il nuovo condominio, Giuffrè, 01/2015; id. Il nuovo condominio: Beni e servizi comuni. Uso e innovazioni. Sopraelevazione e ricostruzione, Giuffrè, 2015.
[4]GIUGGIOLI P., GIORGETTI M., Il nuovo condominio. Commento alla legge di riforma n.220/2012., Giuffrè 2013, p. 40.
[5] Tale assunto supera il precedente orientamento, espresso in pronuncia Cass. civ., sez. II, sentenza 30/03/2001 n° 4721, massimata in Giust. civ. Mass. 2001, 634: «nell’ipotesi di un condominio costituito da soli due condomini (cosiddetto condomini minimi) non si applica la disciplina dettata dall’art.1136 c.c., la quale richiede per la regolare costituzione dell’assemblea e per la validità delle relative delibere maggioranze qualificate con riferimento al numero dei partecipanti al condominio ed in rapporto al valore dell’edificio condominiale; ma, in forza della norma di rinvio contenuta nell’art.1139 c.c., le deliberazioni di detto condominio, ivi comprese quelle attinenti la nomina dell’amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista dagli artt. 1105 e 1106 c.c. per l’amministrazione della comunione in generale, di cui il condominio di edifici costituisce una specie»; id. Cass. civ., sez. II, 30/03/2001, n.4721, in Foro it., 2001, I,1855.

Salvis Juribus – Rivista di informazione giuridica
Ideatore e Coordinatore Avv. Giacomo Romano
Listed in ROAD, con patrocinio UNESCO
Copyrights © 2015 - ISSN 2464-9775
Ufficio Redazione: redazione@salvisjuribus.it
Ufficio Risorse Umane: recruitment@salvisjuribus.it
Ufficio Commerciale: info@salvisjuribus.it
The following two tabs change content below.
Avvocato, iscritta presso Ordine Avvocati di Salerno, con patrocinio in Corte di Cassazione e altre Magistrature Superiori. Laureata in Giurisprudenza nel 1994 presso UNISA-Università degli Studi di Salerno. Tra i vari, titoli conseguiti si annoverano: Specializzazione universitaria in professioni legali; Master universitario in E-Government e Management della Pubblica Amministrazione; Master universitario in diritto amministrativo.Dal 2019 è membro confermato del Consiglio Direttivo Provinciale di Salerno dell’associazione Nazionale-Europea A.N.AMM.I.. Ha, inoltre, conseguito idoneità in concorso pubblico per titoli ed esami per attività giuridico-amministrativo e medico-legale del laboratorio di igiene e medicina del lavoro presso UNISA (Dipartimento di medicina e chirurgia), Scuola Medica Salernitana dell´Università degli studi di Salerno.Dal 2020 ha conseguito titoli di aggiornamento professionale per funzioni di mediatore civile e commerciale; idoneità REI CINECA (collaboratori Area Economica) per docenza, esercitazioni/laboratori, didattica presso UNIMIB Università degli Studi di Milano-Bicocca; idoneità Collaboratori Alta Formazione triennio 2019 - 2022 - Area Giuridica/ Higher Education Collaborators – presso UNIMIB Università degli studi Milano Bicocca.

Articoli inerenti