IMU e immobili inagibili: disciplina, presupposti e oneri dichiarativi alla luce della giurisprudenza di legittimità

Sommario: 1. Introduzione e quadro normativo – 2. Ratio dell’agevolazione e presupposti applicativi – 3. Accertamento dell’inagibilità e modalità operative – 4. L’onere dichiarativo nel sistema IMU – 5. L’elaborazione giurisprudenziale della Corte di cassazione – 6. Il ruolo dei regolamenti comunali e profili critici – 7. Considerazioni conclusive

1. Introduzione e quadro normativo

La disciplina dell’IMU applicabile agli immobili inagibili o inabitabili costituisce un istituto di particolare rilievo nell’ambito dell’imposizione patrimoniale immobiliare, in quanto incide direttamente sulla determinazione della base imponibile in presenza di beni privi di effettiva utilità economica.

La previsione trova la sua origine nell’art. 13, comma 3, lett. b), del D.L. n. 201/2011, disposizione che ha introdotto una riduzione del 50% della base imponibile per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Tale disciplina è stata successivamente trasfusa, senza modifiche sostanziali, nell’art. 1, comma 747, lett. b), della legge n. 160/2019 (legge di bilancio 2020), oggi vigente.

La norma stabilisce che la base imponibile dell’IMU è ridotta alla metà per gli immobili che versano in condizioni di inagibilità o inabitabilità e che non risultano utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale tali condizioni sussistono. Si tratta di una disposizione che si inserisce in modo coerente nel sistema dell’imposta, adeguando il prelievo alla concreta situazione del bene.

2. Ratio dell’agevolazione e presupposti applicativi

La riduzione prevista dalla norma non deve essere intesa come una mera agevolazione fiscale in senso tecnico, bensì come un correttivo del presupposto impositivo, volto a garantire il rispetto del principio di capacità contributiva.

Un immobile inagibile o inabitabile, infatti, non è idoneo a produrre utilità economica né può essere utilizzato secondo la sua destinazione ordinaria. Ne deriva che l’imposizione piena risulterebbe sproporzionata rispetto alla reale capacità contributiva del possessore.

Affinché la riduzione trovi applicazione, è necessario che ricorrano congiuntamente tre condizioni: lo stato di inagibilità o inabitabilità, l’effettiva mancata utilizzazione del bene e la sussistenza di tali condizioni per un determinato periodo dell’anno.

Sotto il profilo sostanziale, la giurisprudenza ha chiarito che l’inagibilità o inabitabilità deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto – come nel caso di immobili pericolanti, diroccati o fatiscenti – oppure in una obsolescenza strutturale o tecnologica tale da impedire l’uso del bene. È essenziale che tale condizione non sia superabile mediante interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma richieda opere edilizie rilevanti, quali ristrutturazioni o restauri.

Accanto al requisito oggettivo, la norma richiede che l’immobile sia “di fatto non utilizzato”. Tale elemento esclude dal beneficio le ipotesi in cui, nonostante le condizioni precarie, il bene sia comunque utilizzato, anche solo parzialmente.

Infine, la riduzione opera limitatamente al periodo dell’anno in cui sussistono le condizioni richieste, imponendo una determinazione proporzionale dell’imposta.

3. Accertamento dell’inagibilità e modalità operative

Il legislatore ha previsto due modalità alternative per l’accertamento dello stato di inagibilità o inabitabilità, entrambe finalizzate a garantire un adeguato grado di certezza.

La prima consiste nell’accertamento da parte del Comune, mediante perizia tecnica eseguita da personale dell’ente. In tal caso, il contribuente attiva il procedimento presentando la dichiarazione IMU, a seguito della quale l’amministrazione procede alla verifica, con costi posti a carico del richiedente.

La seconda modalità è rappresentata dalla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, con la quale il contribuente attesta lo stato dell’immobile sulla base di una perizia redatta da un tecnico abilitato. Tale soluzione risponde a esigenze di semplificazione, pur mantenendo un adeguato livello di responsabilizzazione, in quanto la dichiarazione è resa sotto la responsabilità del dichiarante.

In entrambe le ipotesi, emerge con chiarezza come il sistema sia costruito su un equilibrio tra esigenze di certezza amministrativa e semplificazione procedurale.

4. L’onere dichiarativo nel sistema IMU

Uno dei profili più delicati riguarda l’onere dichiarativo gravante sul contribuente. In linea generale, la disciplina IMU prevede l’obbligo di presentare la dichiarazione nei casi in cui si verifichino variazioni rilevanti ai fini dell’imposta, tra cui rientra anche lo stato di inagibilità.

Secondo un’impostazione tradizionale di tipo formale, l’omissione della dichiarazione comporterebbe la perdita del diritto alla riduzione, in quanto verrebbe meno un presupposto richiesto dalla legge per il riconoscimento del beneficio.

Tuttavia, tale lettura si è progressivamente attenuata alla luce dell’elaborazione giurisprudenziale, che ha valorizzato un approccio sostanzialistico, fondato sull’effettiva conoscenza dei presupposti da parte dell’ente impositore.

5. L’elaborazione giurisprudenziale della Corte di cassazione

La Corte di cassazione ha più volte affrontato la questione delle conseguenze derivanti dalla mancata presentazione della dichiarazione IMU, giungendo a un orientamento ormai consolidato.

In particolare, la Suprema Corte ha affermato che la riduzione della base imponibile può spettare anche in assenza di dichiarazione, qualora il Comune sia già in possesso delle informazioni necessarie per accertare lo stato di inagibilità dell’immobile.

Tale principio si fonda sul riconoscimento del ruolo dei principi di collaborazione e buona fede nei rapporti tra contribuente e amministrazione, nonché sull’idea che la dichiarazione non sia necessaria quando l’ente disponga già di dati sufficienti per applicare correttamente il tributo.

In tal senso, la Suprema Corte, con l’ordinanza n. 8280/2025, si è espressa nei seguenti termini: “Ciò che conta […] è la sussistenza di una conoscenza da parte del Comune qualificata, documentale, basata su informazioni già in possesso del comune, anche se per finalità extratributarie.” Ne consegue che, in presenza di una situazione di fatto già nota all’ente impositore, quest’ultimo è tenuto ad applicare d’ufficio la riduzione, senza poter opporre la mancata presentazione di una formale richiesta da parte del contribuente.

Nello stesso solco interpretativo si colloca anche la Cassazione n. 7048 del 2025, secondo cui, in materia di IMU, la riduzione del 50% prevista dall’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011 per gli immobili inagibili deve essere riconosciuta anche in assenza di domanda del contribuente, purché lo stato di inagibilità sia già pienamente conosciuto dal Comune attraverso elementi documentali. La Corte ha evidenziato che tale soluzione costituisce espressione dei principi di correttezza e leale collaborazione, in forza dei quali non può essere richiesto al contribuente di dimostrare circostanze già note all’amministrazione.

È importante rilevare, tuttavia, che non ogni forma di conoscenza dell’ente può ritenersi sufficiente. Rientrano nella nozione di “conoscenza qualificata”, ad esempio, le ipotesi in cui il Comune abbia emanato un’ordinanza di inagibilità, abbia rigettato un titolo edilizio in ragione delle condizioni del fabbricato oppure abbia acquisito, per finalità amministrative diverse da quelle tributarie, documentazione tecnica idonea ad attestare lo stato dell’immobile.

Diversamente, non può considerarsi sufficiente una conoscenza meramente occasionale o generica, come nel caso di una semplice comunicazione del contribuente relativa all’esecuzione di lavori sull’immobile. In tali circostanze, infatti, difetta quel livello di certezza documentale richiesto dalla giurisprudenza per escludere la necessità dell’adempimento dichiarativo e, conseguentemente, la riduzione non può essere riconosciuta.

6. Il ruolo dei regolamenti comunali e profili critici

La disciplina in esame si completa con l’intervento dei regolamenti comunali, ai quali è demandata la possibilità di specificare le caratteristiche dello stato di inagibilità e le modalità di accertamento.

Ciò determina una certa variabilità applicativa, che impone al contribuente e al professionista di verificare attentamente la normativa locale.

Sotto il profilo operativo, emergono alcune criticità rilevanti. In primo luogo, l’onere della prova grava sul contribuente, che deve dimostrare in modo puntuale lo stato dell’immobile e la sua durata nel tempo. In secondo luogo, non sempre è agevole il coordinamento tra i procedimenti amministrativi di natura edilizia e quelli tributari.

Infine, non può essere trascurato il rischio di utilizzi strumentali dell’agevolazione, che rende necessaria un’attività di controllo efficace da parte degli enti locali.

7. Considerazioni conclusive

L’evoluzione giurisprudenziale in materia di riduzione della base imponibile IMU per gli immobili inagibili o inabitabili ha progressivamente superato gli orientamenti più rigidamente formalistici, attribuendo rilievo, in specifiche circostanze, alla conoscenza effettiva da parte dell’ente impositore delle condizioni dell’immobile. Tale apertura interpretativa, tuttavia, non ha determinato un generalizzato affievolimento degli obblighi dichiarativi e documentali, che continuano a rivestire un ruolo centrale ai fini del riconoscimento dell’agevolazione.

La disciplina in esame si colloca, pertanto, in un delicato equilibrio tra esigenze di tutela del contribuente e necessità di salvaguardare l’interesse erariale, imponendo un costante coordinamento tra normativa statale, autonomia regolamentare comunale e principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità. Proprio la stratificazione delle fonti e la varietà delle prassi applicative rendono la materia particolarmente complessa sul piano interpretativo, favorendo il contenzioso soprattutto nei casi in cui risulti controversa la decorrenza o la permanenza dello stato di inagibilità dell’immobile.