Fecit Barberini

Abstract [ITA]. Il decoro architettonico costituisce uno dei limiti più significativi posti dall’ordinamento all’esercizio delle facoltà del singolo condomino. La sua tutela, prevista dagli artt. 1120 e 1122 c.c., non coincide con la protezione di un astratto pregio artistico dell’edificio, ma riguarda l’armonia delle linee, delle strutture e degli elementi che ne definiscono la fisionomia complessiva. Il contributo esamina la nozione di decoro architettonico, il rapporto tra proprietà individuale e interesse collettivo e i criteri elaborati dalla giurisprudenza per accertare la concreta lesione dell’assetto estetico del fabbricato.

Abstract [ENG]. Architectural decorum represents one of the most significant limits imposed by Italian condominium law on the exercise of individual ownership rights. Protected by Articles 1120 and 1122 of the Italian Civil Code, it does not coincide with the protection of an abstract artistic value of the building, but concerns the harmony of its lines, structures and architectural elements as a whole. This paper examines the legal notion of architectural decorum, the relationship between individual ownership and collective condominium interests, and the judicial criteria used to determine whether a specific intervention actually compromises the building’s architectural harmony.

Sommario: 1. Il decoro architettonico come bene giuridico condominiale – 2. I limiti alle modifiche delle parti comuni e delle proprietà esclusive – 3. I criteri giurisprudenziali per accertare la lesione del decoro – 4. Case law e prassi applicativa

1. Il decoro architettonico come bene giuridico condominiale

Nel sistema del diritto condominiale, il decoro architettonico rappresenta un interesse comune dei partecipanti alla proprietà dell’edificio e si identifica nell’armonia complessiva delle linee e delle strutture che ne caratterizzano la fisionomia. Non si tratta, dunque, della tutela di un generico gusto estetico, né della necessità che l’immobile presenti caratteristiche artistiche di particolare pregio; infatti, anche un edificio ordinario può possedere una propria identità architettonica meritevole di conservazione.

La giurisprudenza ha tradizionalmente individuato il decoro nell’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio e imprimono alle sue diverse parti una determinata e armonica fisionomia. Il parametro, pertanto, non è rappresentato dal valore estetico assoluto del fabbricato, ma dall’equilibrio che le sue componenti realizzano nel loro insieme.

La nozione assume così una dimensione eminentemente relazionale: ciò che rileva non è tanto la bellezza dell’opera realizzata dal singolo, quanto la sua compatibilità con l’identità architettonica preesistente. È proprio questa dimensione a trasformare il decoro da categoria estetica in parametro giuridico, capace di incidere sull’esercizio della proprietà individuale.

La tutela trova il proprio principale riferimento nell’art. 1120 c.c., che pone il decoro architettonico tra i limiti delle innovazioni sulle parti comuni, e nell’art. 1122 c.c., che estende il divieto alle opere realizzate dal singolo nella propria proprietà quando rechino danno alle parti comuni o compromettano, tra l’altro, il decoro dell’edificio.

2. I limiti alle modifiche delle parti comuni e delle proprietà esclusive

La tutela del decoro opera quindi su due piani complementari. Da un lato riguarda le innovazioni deliberate dall’assemblea sulle parti comuni; dall’altro costituisce un limite all’iniziativa del singolo proprietario, anche quando l’intervento riguardi una porzione dell’edificio appartenente in via esclusiva.

L’art. 1120 c.c. impedisce che l’innovazione condominiale si traduca in una compromissione dell’armonia architettonica del fabbricato. L’interesse della maggioranza alla modificazione della cosa comune incontra così il limite rappresentato dalla conservazione della sua identità estetica.

Analogo principio opera con riferimento alle proprietà individuali. L’art. 1122 c.c. impedisce infatti al condomino di eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o che compromettano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. La circostanza che l’opera insista su una porzione di proprietà esclusiva non è quindi decisiva: ciò che rileva è l’eventuale ricaduta dell’intervento sull’interesse comune.

La giurisprudenza ha applicato tale principio a una pluralità di fattispecie: verande, tettoie, infissi, canne fumarie, manufatti realizzati sui terrazzi, modificazioni dei balconi e interventi sulla facciata. In tutte queste ipotesi, il problema giuridico non consiste semplicemente nel verificare se il condomino possa utilizzare la propria proprietà, ma nel determinare fino a quale punto tale facoltà possa spingersi senza alterare l’equilibrio architettonico dell’edificio.

La proprietà individuale incontra così un limite che nasce dalla stessa struttura della proprietà condominiale: il bene esclusivo non vive infatti in isolamento, ma si inserisce in una costruzione nella quale le singole unità immobiliari partecipano alla medesima fisionomia esterna.

3. I criteri giurisprudenziali per accertare la lesione del decoro

La difficoltà maggiore riguarda l’accertamento concreto della lesione. Il decoro architettonico non può essere ridotto alla personale sensibilità estetica del condomino che si ritenga danneggiato; occorre verificare se l’intervento determini una compromissione apprezzabile dell’armonia complessiva dell’edificio.

La valutazione deve quindi tenere conto delle caratteristiche originarie del fabbricato, della posizione dell’opera, della sua visibilità, delle dimensioni, dei materiali utilizzati, della relazione con le altre componenti della facciata e, soprattutto, dell’effetto complessivo prodotto dalla modificazione.

Non ogni difformità costituisce necessariamente una lesione del decoro: ad es., un intervento può essere visibile senza essere per ciò solo incompatibile con la fisionomia dell’edificio; al contrario, anche un’opera circoscritta può assumere rilievo quando interrompa in maniera apprezzabile l’unità delle linee architettoniche.

Particolare importanza assume inoltre lo stato concreto del fabbricato. A tal riguardo, la sua tutela non può essere valutata in astratto, come se l’edificio fosse rimasto immutato dal momento della sua costruzione: la giurisprudenza considera infatti l’assetto effettivamente esistente e l’identità architettonica che nel tempo si è consolidata.

Il giudizio sul decoro è pertanto necessariamente concreto. La stessa opera può risultare incompatibile con la fisionomia di un edificio caratterizzato da una forte uniformità delle facciate e non produrre il medesimo effetto in un fabbricato già caratterizzato da una pluralità di interventi eterogenei. Il parametro giuridico rimane unico, ma la sua applicazione non può prescindere dalla realtà materiale sulla quale deve operare.

4. Case law e prassi applicativa

La giurisprudenza di legittimità ha progressivamente precisato questa impostazione. Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2016, n. 1718, in maniera pressochè didascalica, ha ribadito la nozione tradizionale di decoro architettonico come estetica dell’edificio risultante dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, precisando altresì che la tutela non presuppone un particolare pregio artistico dell’immobile. La pronuncia assume rilievo anche perché riconosce che il problema del decoro può riguardare non soltanto la facciata principale, ma anche le facciate interne, quando esse concorrano alla fisionomia architettonica del fabbricato.

Ancora più significativo, sul piano del rapporto tra modificazione e risultato estetico, è il principio espresso da Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2014, n. 20985: costituisce innovazione lesiva del decoro non soltanto quella che alteri direttamente le linee architettoniche dell’edificio, ma anche quella che si rifletta negativamente sul suo aspetto armonico, indipendentemente dal pregio estetico del fabbricato. Nel caso esaminato, una canna fumaria di dimensioni rilevanti, priva di collegamento architettonico con la parete esterna e collocata sulla facciata, era stata ritenuta idonea a determinare una significativa alterazione dell’estetica dello stabile.

La stessa esigenza di distinguere il semplice “aspetto” dell’edificio dalla nozione più specifica di decoro emerge da Cass. civ., sez. II, ord. 25 agosto 2016, n. 17350. La Corte pone in relazione le due categorie, osservando come il decoro si esprima nell’omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, mentre l’aspetto richiami la compatibilità dell’intervento con lo stile architettonico dell’edificio. La valutazione, tuttavia, non può essere compiuta isolando il dato estetico dagli altri interessi coinvolti: la Corte richiama infatti anche il principio di solidarietà condominiale e la necessità di contemperare la conservazione dell’assetto architettonico con altri interessi giuridicamente rilevanti.

Nella prassi applicativa, dunque, il giudice non deve chiedersi se l’opera sia semplicemente bella o brutta, né se sia gradita alla maggioranza dei condomini. Deve verificare se essa introduca nell’organismo edilizio un elemento capace di interromperne in maniera apprezzabile la fisionomia armonica. La visibilità dell’opera, la sua consistenza, la posizione, la conformità alle linee preesistenti e il rapporto con lo stato complessivo del fabbricato diventano così gli elementi attraverso i quali una nozione apparentemente estetica viene trasformata in un concreto criterio di giudizio.

Il decoro architettonico si colloca, in definitiva, nel punto esatto in cui la proprietà individuale incontra la dimensione collettiva del condominio. Non protegge un’idea astratta di bellezza, ma l’identità di un edificio come realtà comune; e proprio per questo può imporre al singolo un limite anche quando egli intervenga sulla cosa propria.

Il condominio, in fondo, non è soltanto la somma delle proprietà che lo compongono, ma anche la forma che quelle proprietà, insieme, hanno assunto; e quando quella forma diventa giuridicamente riconoscibile, anche il marmo, il balcone, la finestra e la facciata smettono di essere soltanto materia: diventano complessivamente decoro.