Esenzione per l’abitazione principale: la famiglia non può diventare un aggravio fiscale. Le Sezioni Unite chiudono il cerchio tra ICI e IMU

Nota a Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenze 18 luglio 2026, nn. 23488 e 23489

Abstract. Con le sentenze gemelle nn. 23488 e 23489 del 18 luglio 2026, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione hanno affermato che, ai fini dell’esenzione ICI per l’abitazione principale, è sufficiente che il contribuente dimori abitualmente nell’immobile posseduto, senza che sia necessario che nello stesso luogo dimorino anche gli altri componenti del nucleo familiare.

Le pronunce completano il percorso avviato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 209 del 2022 in materia di IMU e proseguito con la sentenza n. 112 del 2025 relativa all’ICI. Il beneficio fiscale deve essere collegato alla destinazione effettiva dell’immobile e non allo stato civile del contribuente o alla convivenza con i familiari.

Le Sezioni Unite chiariscono, inoltre, la distribuzione dell’onere della prova: la residenza anagrafica determina, nella disciplina ICI, una presunzione relativa di dimora abituale che spetta al Comune superare; qualora invece il contribuente non risieda anagraficamente nell’immobile, sarà quest’ultimo a doverne dimostrare l’effettiva utilizzazione come propria abitazione principale.

Non si tratta, tuttavia, di un riconoscimento indiscriminato dell’esenzione. La dimora abituale resta una condizione reale e verificabile, rispetto alla quale i Comuni conservano il potere di effettuare sopralluoghi, acquisire informazioni e controllare i consumi delle utenze.

Sommario: 1. La questione: può il matrimonio determinare un trattamento fiscale più gravoso? – 2. Le due controversie giunte dinanzi alle Sezioni Unite – 3. Il precedente decisivo: la sentenza costituzionale n. 209 del 2022 sull’IMU – 4. La sentenza costituzionale n. 112 del 2025: lo stesso principio vale per l’ICI – 5. Il principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite – 6. Il profilo più importante: chi deve provare la dimora abituale? – 7. La residenza formale non basta: i poteri di controllo dei Comuni – 8. Due abitazioni esenti per due coniugi? Non è un automatismo – 9. ICI e IMU: una distinzione necessaria – 10. Le conseguenze per i contribuenti e per i Comuni – 11. Una decisione sulla casa, ma soprattutto sull’uguaglianza

1. La questione: può il matrimonio determinare un trattamento fiscale più gravoso?

Può un contribuente perdere l’esenzione prevista per la propria abitazione principale soltanto perché il coniuge o gli altri familiari vivono abitualmente in un immobile diverso?

È questo il problema affrontato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con le sentenze nn. 23488 e 23489 del 18 luglio 2026.

La questione supera ampiamente il confine della disciplina dell’ICI e investe il rapporto tra imposizione immobiliare, capacità contributiva e libertà delle persone di organizzare la propria vita familiare.

Nella società contemporanea, infatti, la mancata coabitazione non coincide necessariamente con la crisi o con la dissoluzione del rapporto familiare. Esigenze lavorative, assistenziali, professionali o personali possono indurre due coniugi a stabilire dimore abituali differenti, pur conservando pienamente la comunione materiale e spirituale propria del matrimonio.

Subordinare l’esenzione fiscale alla presenza dell’intero nucleo familiare nello stesso immobile significa, pertanto, trasformare una modalità legittima di organizzazione della vita privata in un elemento capace di determinare un aggravio impositivo.

Le Sezioni Unite escludono definitivamente una simile conseguenza: ciò che rileva è l’utilizzazione effettiva dell’immobile come abitazione principale del singolo contribuente, non la convivenza con i suoi familiari.

2. Le due controversie giunte dinanzi alle Sezioni Unite

Le sentenze gemelle traggono origine da due distinti giudizi relativi ad accertamenti ICI per le annualità comprese tra il 2009 e il 2011.

Nel procedimento concluso con la sentenza n. 23488, il Comune di Pietrasanta aveva contestato l’esenzione relativa a un’abitazione nella quale dimorava il contribuente, mentre una parte della sua famiglia viveva altrove. La Commissione tributaria regionale della Toscana aveva riconosciuto il beneficio, ritenendo non decisiva la diversa dimora dei familiari.

La controversia decisa con la sentenza n. 23489 riguardava invece alcuni avvisi emessi dal Comune di Desenzano del Garda. Anche in quel caso i giudici di merito avevano riconosciuto l’esenzione, nonostante il coniuge della contribuente avesse trasferito la propria residenza anagrafica in un altro Comune.

La Sezione tributaria della Cassazione, rilevata la particolare importanza della questione, aveva rimesso entrambe le controversie alle Sezioni Unite, chiedendo di stabilire se il principio già affermato dalla Corte costituzionale in materia di IMU potesse essere esteso, attraverso un’interpretazione costituzionalmente orientata, anche all’ICI.

Le Sezioni Unite avevano tuttavia escluso che il problema potesse essere risolto esclusivamente per via interpretativa.

La formulazione dell’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992 richiedeva espressamente che nell’immobile dimorassero abitualmente tanto il contribuente quanto i suoi familiari. Inoltre, la natura eccezionale delle disposizioni agevolative impediva di estendere il beneficio oltre il significato letterale della norma.

La questione era stata pertanto sottoposta alla Corte costituzionale con le ordinanze interlocutorie nn. 26774 e 26776 del 2024.

3. Il precedente decisivo: la sentenza costituzionale n. 209 del 2022 sull’IMU

Il primo passaggio fondamentale del percorso giurisprudenziale è rappresentato dalla sentenza n. 209 del 2022 della Corte costituzionale.

Prima dell’intervento della Consulta, la disciplina dell’IMU collegava la nozione di abitazione principale non soltanto alla residenza anagrafica e alla dimora abituale del possessore, ma anche a quelle del suo nucleo familiare.

Da questa formulazione era derivato un orientamento particolarmente rigoroso: quando i coniugi non legalmente separati vivevano in immobili differenti, l’esenzione poteva essere riconosciuta a un solo immobile oppure, secondo alcune interpretazioni, poteva essere negata a entrambi qualora non fosse individuabile una casa nella quale dimorasse l’intero nucleo familiare.

Con la sentenza n. 209 del 2022, la Corte costituzionale ha eliminato dalla definizione di abitazione principale il riferimento al nucleo familiare e ha ricondotto il beneficio alla posizione del singolo possessore.

Per l’IMU, quindi, l’immobile può essere qualificato come abitazione principale quando il possessore vi risieda anagraficamente e vi dimori abitualmente. Il matrimonio o l’unione civile non possono determinare condizioni più gravose rispetto a quelle applicabili alle persone singole o ai conviventi di fatto.

La Consulta non ha però eliminato la necessità di accertare l’effettività della situazione abitativa.

La sentenza non legittima il semplice trasferimento formale della residenza in una seconda casa. Ciascun coniuge deve realmente utilizzare l’immobile come centro stabile della propria vita quotidiana e, ai fini dell’attuale disciplina IMU, deve possedere entrambi i requisiti della residenza anagrafica e della dimora abituale.

4. La sentenza costituzionale n. 112 del 2025: lo stesso principio vale per l’ICI

Il secondo passaggio è costituito dalla sentenza n. 112 del 2025, con la quale la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo l’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992 nella parte in cui subordinava il riconoscimento dell’esenzione ICI anche alla dimora abituale dei familiari del contribuente.

La Consulta ha evidenziato la sostanziale continuità esistente tra ICI e IMU.

Entrambe sono imposte reali, fondate sul possesso di un immobile. La loro applicazione deve quindi essere collegata a elementi oggettivi relativi al bene, alla sua destinazione e al suo concreto utilizzo, non allo status personale o familiare del soggetto passivo.

La convivenza con il coniuge non rappresenta un indice di maggiore o minore capacità contributiva. Allo stesso modo, la scelta di vivere in luoghi diversi non può trasformarsi in una penalizzazione riservata alle persone coniugate.

Il riferimento ai familiari produceva infatti una disparità di trattamento difficilmente giustificabile: la persona non coniugata poteva ottenere l’esenzione dimostrando di utilizzare l’immobile come propria abitazione, mentre il contribuente sposato era costretto a provare che anche gli altri componenti della famiglia dimorassero nello stesso luogo.

La Corte costituzionale ha quindi ricondotto anche per l’ICI la nozione di abitazione principale al luogo nel quale dimora abitualmente il contribuente che possiede l’immobile, indipendentemente dalla dimora dei suoi familiari.

5. Il principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite

Dopo la sentenza della Corte costituzionale, i Comuni coinvolti nei due giudizi hanno annullato in autotutela gli avvisi di accertamento contestati.

La Cassazione ha pertanto dichiarato estinti i procedimenti per cessazione della materia del contendere.

La sopravvenuta estinzione non ha tuttavia impedito alle Sezioni Unite di esercitare la funzione nomofilattica prevista dall’art. 363 c.p.c.

La Corte ha rilevato che il contenzioso presentava un’ampia incidenza quantitativa e coinvolgeva principi costituzionali di particolare importanza. Ha quindi ritenuto necessario formulare una regola destinata a orientare la decisione delle controversie analoghe.

Secondo le Sezioni Unite, ai fini dell’esenzione ICI per abitazione principale:

è sufficiente che il contribuente dimori abitualmente nell’immobile, «senza che sia necessario che ivi dimori anche il suo nucleo familiare».

Il beneficio è riconosciuto al contribuente che possieda l’abitazione a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale e la utilizzi effettivamente come propria dimora abituale.

Viene così definitivamente superato il precedente orientamento, qualificato dalle stesse pronunce come “diritto vivente”, secondo cui il contribuente coniugato avrebbe dovuto dimostrare non soltanto la propria dimora, ma anche quella dei familiari.

6. Il profilo più importante: chi deve provare la dimora abituale?

Uno degli aspetti di maggiore interesse delle sentenze riguarda la distribuzione dell’onere probatorio.

Nella disciplina dell’ICI, l’abitazione principale corrisponde, salvo prova contraria, a quella nella quale il contribuente ha stabilito la propria residenza anagrafica.

La residenza non costituisce quindi una prova assoluta, ma determina una presunzione relativa.

Quando il contribuente risiede anagraficamente nell’immobile, spetta al Comune dimostrare che, nonostante il dato formale, egli non vi dimora realmente.

L’ente impositore non può disconoscere l’esenzione basandosi esclusivamente sul fatto che il coniuge o gli altri familiari vivano altrove. Deve invece fornire elementi concretamente riferibili al contribuente e all’effettivo utilizzo dell’abitazione.

Qualora, al contrario, il contribuente non abbia stabilito nell’immobile la propria residenza anagrafica, viene meno la presunzione favorevole. Sarà allora il soggetto che invoca l’esenzione a dover dimostrare che l’abitazione costituisce, nonostante il diverso dato anagrafico, la propria dimora abituale.

Il meccanismo può essere sintetizzato in due regole:

1. residenza anagrafica nell’immobile: si presume la dimora abituale e il Comune deve fornire la prova contraria;

2. residenza anagrafica in un altro luogo: il contribuente deve dimostrare l’effettiva destinazione dell’immobile a propria abitazione principale.

Questa precisazione attribuisce alle sentenze una rilevanza operativa che va oltre l’affermazione generale del diritto all’esenzione.

Le Sezioni Unite non si limitano a eliminare il requisito della coabitazione familiare, ma individuano anche il soggetto sul quale ricade il rischio della mancata prova.

7. La residenza formale non basta: i poteri di controllo dei Comuni

L’eliminazione del riferimento al nucleo familiare non trasforma il beneficio in un’esenzione automatica.

La dimora abituale resta un presupposto fattuale che deve esistere realmente e che può essere verificato dall’ente impositore.

Le Sezioni Unite richiamano espressamente alcuni strumenti utilizzabili dai Comuni: i sopralluoghi del personale municipale, la raccolta di informazioni e il controllo delle utenze.

Il Comune potrà quindi valutare, nel rispetto delle regole sull’istruttoria e sulla motivazione degli atti, una pluralità di elementi: l’effettiva presenza del contribuente, la continuità nell’utilizzo dell’abitazione, i consumi energetici e idrici, le informazioni acquisite presso gli uffici pubblici e ogni altra circostanza idonea a dimostrare che la residenza dichiarata non corrisponde alla realtà.

Non dovrebbe tuttavia essere sufficiente un dato isolato o meramente occasionale.

Consumi contenuti, assenze temporanee, trasferte lavorative o periodi trascorsi presso il coniuge non escludono necessariamente la dimora abituale. Ciò che deve essere accertato è il centro stabile e durevole della vita personale del contribuente, sulla base di una valutazione complessiva degli elementi disponibili.

La lotta agli abusi resta dunque pienamente possibile, ma deve essere diretta contro le residenze fittizie e non contro le famiglie che, per esigenze reali, hanno organizzato la propria vita in luoghi diversi.

8. Due abitazioni esenti per due coniugi? Non è un automatismo

Il principio affermato non significa che qualsiasi coppia con due immobili possa ottenere automaticamente una doppia esenzione.

Occorre distinguere il profilo soggettivo da quello oggettivo.

Sul piano soggettivo, non è più necessario che l’intero nucleo familiare viva nello stesso immobile. Ciascun coniuge viene valutato autonomamente e non può perdere il beneficio soltanto a causa della dimora dell’altro.

Sul piano oggettivo, però, ogni immobile deve possedere autonomamente i requisiti richiesti dalla legge.

Per l’attuale IMU, ciascun possessore deve avere nell’immobile tanto la residenza anagrafica quanto la dimora abituale. Non è sufficiente indicare due indirizzi differenti nei registri anagrafici, qualora uno dei due immobili continui a essere utilizzato soltanto come casa per le vacanze, investimento o seconda abitazione.

La Corte costituzionale ha eliminato la regola che imponeva alla famiglia di scegliere un solo immobile, ma non ha riconosciuto alcuna esenzione per le dimore simulate.

Il beneficio può riguardare entrambe le abitazioni soltanto quando ciascun coniuge utilizzi realmente il proprio immobile come abitazione principale e sussistano, per entrambi, i requisiti previsti dalla disciplina vigente.

9. ICI e IMU: una distinzione necessaria

Le sentenze nn. 23488 e 23489 del 2026 riguardano direttamente l’ICI, tributo definitivamente sostituito dall’IMU a decorrere dal 2012.

Non sarebbe quindi tecnicamente corretto presentarle come pronunce che introducono nel 2026 una nuova esenzione IMU.

In materia di IMU, il principio dell’autonoma rilevanza della residenza e della dimora del singolo possessore deriva già dalla sentenza n. 209 del 2022 della Corte costituzionale.

Le pronunce delle Sezioni Unite assumono tuttavia un’importanza sistematica evidente.

Esse completano il percorso iniziato con l’IMU e successivamente esteso all’ICI dalla sentenza costituzionale n. 112 del 2025. Soprattutto, consolidano un principio generale: nell’imposizione immobiliare, la nozione di abitazione principale deve essere costruita intorno al contribuente e all’effettiva destinazione del bene, non intorno a un modello astratto e obbligatorio di convivenza familiare.

Le differenze normative tra i due tributi restano comunque rilevanti.

Per l’ICI, le Sezioni Unite riconoscono alla residenza anagrafica il valore di presunzione relativa della dimora abituale, ammettendo la prova contraria in entrambe le direzioni.

Per la vigente disciplina IMU, invece, la definizione risultante dall’intervento della Corte costituzionale richiede in capo al possessore la contestuale presenza della residenza anagrafica e della dimora abituale.

10. Le conseguenze per i contribuenti e per i Comuni

Le pronunce sono destinate a produrre effetti soprattutto sulle controversie ICI ancora pendenti e sui procedimenti nei quali l’esenzione sia stata negata esclusivamente per la mancata coabitazione dell’intero nucleo familiare.

Gli enti locali dovranno verificare se gli atti ancora contestati siano fondati sulla sola diversa dimora dei familiari oppure sull’effettiva assenza del contribuente dall’immobile.

Nel primo caso, il presupposto dell’accertamento deve considerarsi superato dalla dichiarazione di illegittimità costituzionale e dal principio enunciato dalle Sezioni Unite. Non è casuale che, nelle due controversie decise nel luglio 2026, i Comuni abbiano annullato in autotutela gli avvisi dopo la pronuncia della Corte costituzionale.

Nel secondo caso, invece, l’accertamento potrà conservare validità, purché il Comune dimostri attraverso elementi concreti che l’immobile non era realmente adibito ad abitazione principale.

Per i contribuenti, la decisione conferma l’importanza di conservare la documentazione idonea a dimostrare l’effettiva dimora: contratti e consumi delle utenze, corrispondenza, attestazioni lavorative o sanitarie e ogni elemento capace di ricostruire l’utilizzo stabile dell’immobile.

La possibilità di richiedere rimborsi o di riaprire situazioni relative ad annualità ormai remote non può invece essere affermata in via generale. Devono essere verificati, caso per caso, la definitività degli atti, l’eventuale formazione del giudicato, la pendenza del rapporto e il rispetto dei termini previsti per le istanze del contribuente.

11. Una decisione sulla casa, ma soprattutto sull’uguaglianza

Le sentenze gemelle non rappresentano soltanto un chiarimento tecnico sull’applicazione di un tributo ormai sostituito.

Esse affermano un principio più profondo: il sistema fiscale non può imporre un modello unico di famiglia e non può utilizzare il matrimonio come presupposto per applicare un trattamento più gravoso.

L’abitazione principale non è necessariamente la casa nella quale si realizza quotidianamente la convivenza dell’intero nucleo familiare. È il luogo che il singolo contribuente ha destinato, in modo stabile, reale e non fittizio, alla propria vita personale.

La famiglia resta una formazione sociale protetta dalla Costituzione, non un indice di maggiore capacità contributiva.

Il legislatore può contrastare gli abusi, verificare l’effettiva destinazione degli immobili e negare l’esenzione in presenza di residenze meramente cartolari. Non può però presumere che due coniugi debbano necessariamente vivere sotto lo stesso tetto né trasformare la loro diversa dimora in una ragione sufficiente per imporre un tributo.

Con le sentenze nn. 23488 e 23489 del 2026, le Sezioni Unite chiudono così il cerchio aperto dalla Corte costituzionale: ciò che conta non è dove vive la famiglia intesa come entità astratta, ma dove vive realmente il contribuente.

Ed è proprio lungo questo confine — tra realtà dell’abitazione e libertà delle relazioni familiari — che l’imposizione immobiliare ritrova coerenza con i principi di uguaglianza e capacità contributiva.

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Avv. Antonio Ardimento

Laureato magistrale in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Bari “Aldo Moro”, con tesi in diritto tributario, ha svolto la pratica forense e un tirocinio presso il Tribunale di Bari – Sezione Lavoro, approfondendo in particolare il diritto civile e del lavoro. Abilitato all’esercizio della professione forense presso la Corte d’Appello di Bari, ha esercitato come Avvocato fino al 2018.Ha successivamente maturato esperienza nell’ambito delle risorse umane, della consulenza del lavoro e della selezione del personale, per poi intraprendere dal 2020 il proprio percorso professionale nella Pubblica Amministrazione.Nel 2023 ha conseguito la Laurea Magistrale in Psicologia del Lavoro e delle Organizzazioni presso l’Università Mercatorum di Roma. È stato componente di commissioni di concorso pubblico e Professore a contratto presso l’Università LUM, nell’insegnamento di “Organizational Behaviour”.

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